投資商業(yè)地產(chǎn)不是靠撞大運(yùn)，如果不按照正確的投資方式行事，十之八九將會(huì)失敗。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，具有獨(dú)特的屬性，也正是這種獨(dú)特的屬性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)，尤其要講究投資技巧，這樣，才能增大成功的概率。
專(zhuān)業(yè)人士表示，無(wú)論是希望商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開(kāi)經(jīng)營(yíng)這個(gè)主題。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資，歸根結(jié)底都是對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的考察。
用功不一結(jié)果迥異
有這樣兩位投資者，同樣是投資商業(yè)地產(chǎn)，得到的結(jié)果卻大不一樣，究其原因，在于投資前用功不同。
我們先了解一下兩位投資者的投資經(jīng)歷。第一位是景先生，在2002年夏，他在聯(lián)洋社區(qū)以13000元/平方米的價(jià)格購(gòu)置了一套約170平方米的底層商鋪。隨著聯(lián)洋社區(qū)的不斷成熟，其知名度不斷提高，社區(qū)整體品質(zhì)不斷提升，已成為高收入人群所熱衷的居住社區(qū)。為滿足這部分人群的需求，社區(qū)內(nèi)商鋪的品牌化程度較高，租金水平也一路走高，目前已達(dá)到8元/平方米/天。另外一位投資者章先生的運(yùn)氣就要差得多了。在2005年初，他在古美社區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為120平方米的底商，單價(jià)約14000元/平方米。在過(guò)去5年時(shí)間里，他的這套商鋪大多數(shù)時(shí)間空關(guān)，而目前租金水平僅1.5元/平方米/天，與前者相比判若云泥。
為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情形呢？從兩人的考察過(guò)程不難看出端倪。景先生之所以看中聯(lián)洋社區(qū)，他認(rèn)真調(diào)查了社區(qū)規(guī)劃的定位，并對(duì)社區(qū)早期入住人群也進(jìn)行了走訪，做了大量的考察工作。通過(guò)調(diào)查，景先生意識(shí)到聯(lián)洋社區(qū)必將發(fā)展成為浦東陸家嘴附近一個(gè)知名的高檔社區(qū)，商鋪投資潛力不小。的確如此，聯(lián)洋社區(qū)定位于中高端人群的居住社區(qū)，隨著高收入人群的導(dǎo)入，社區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)也向著精品店演變，這會(huì)使得物業(yè)本身的價(jià)值和租金水平不斷走高。但張先生只是看中商鋪價(jià)格便宜，別的均未做考慮。他所選擇的古美社區(qū)雖然也是一個(gè)大型居住社區(qū)，但社區(qū)主要以吸納普通工薪階層為主，因此購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，而加之他所投資的商鋪位于社區(qū)內(nèi)最為偏僻的地方，因此至今毫無(wú)起色，一點(diǎn)都不會(huì)讓人感到意外。
由此可見(jiàn)，投資商鋪要獲得成功，并非是簡(jiǎn)單的購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，然后收取租金，并等待物業(yè)升值。同理，投資寫(xiě)字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店等商用物業(yè)，也涉及到同樣的問(wèn)題。
緊扣“商”字玩投資
伴隨著商業(yè)地產(chǎn)投資，有諸多風(fēng)險(xiǎn)。作為理性的投資者來(lái)說(shuō)，必須做到學(xué)會(huì)運(yùn)用技巧，來(lái)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的特性與商業(yè)緊密相關(guān)，為降低風(fēng)險(xiǎn)，專(zhuān)家表示應(yīng)該緊扣“商業(yè)”這個(gè)主題進(jìn)行投資。我們梳理其中幾個(gè)主要步驟，如市場(chǎng)前景的考察、經(jīng)營(yíng)管理等，供讀者參考。
市場(chǎng)調(diào)查要細(xì)致
商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的表現(xiàn)如何？能夠吸引到更多的經(jīng)營(yíng)者關(guān)注？消費(fèi)者能夠接受？……諸多問(wèn)題，都必須在下定之前了解清楚，而這些信息，則需通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)獲得。
五合國(guó)際總顧問(wèn)劉力表示，成功的商業(yè)項(xiàng)目，通常都是建立在成功市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上的。上海南方友誼商城的成功，雖然與區(qū)域人口的劇增有著密切的關(guān)系，但前期的市場(chǎng)調(diào)查同樣功不可沒(méi)。據(jù)了解，南方友誼商城的“以社區(qū)服務(wù)為導(dǎo)向，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的大型購(gòu)物中心”的經(jīng)營(yíng)定位，是在國(guó)際上享有盛譽(yù)的歐洲羅蘭·貝格國(guó)際管理咨詢公司詳盡周密的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上得出的結(jié)論。
專(zhuān)家表示，市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的具體不盡相同，但基礎(chǔ)的市場(chǎng)調(diào)查無(wú)外乎以下幾個(gè)方面的內(nèi)容，如市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等），經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查（項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、投資理財(cái)觀念以及對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況），市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查（現(xiàn)存各類(lèi)業(yè)態(tài)形式的實(shí)際運(yùn)行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等）。個(gè)人投資者雖然無(wú)法像專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)那樣把上述所有項(xiàng)目全部調(diào)查清楚，但不可否認(rèn)的是調(diào)查的內(nèi)容越多，越有利于自己認(rèn)清項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>