寫(xiě)完屌絲市調(diào)三部曲，很多人都認(rèn)為我是一名乙方的市場(chǎng)人員，其實(shí)我在我第一篇的時(shí)候就說(shuō)過(guò)，我兩年前就已職業(yè)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在是乙方的一位前期顧問(wèn)人員，專職產(chǎn)品定位部分。所以趁著新年伊始，@真叫盧俊 也兌現(xiàn)之前一直在微博上叫喚的諾言，寫(xiě)一串《屌絲看戶型》，目標(biāo)亦是三部曲。
為什么選擇先侃戶型，因?yàn)檫@一塊是乙方入門(mén)人員的基本功，也是我們?nèi)粘Ｉ罱佑|最多的一部分，不論你是否從事房地產(chǎn)，如果多少懂戶型，未來(lái)哪怕自己買(mǎi)房也是有相當(dāng)?shù)暮锰幍摹?/p>
我想每一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)人員都有自己的理論體系，在我的眼里，每一個(gè)戶型就是一部人體工程學(xué)+馬斯洛需求理論的雙重結(jié)合，合適的尺度輔以不同的需求，就是一個(gè)適合你的戶型。
首先解決什么樣的尺度戶型空間感會(huì)比較舒適。
對(duì)于有錢(qián)人來(lái)說(shuō)，空間是越大越好，面積就是用來(lái)浪費(fèi)的。但是對(duì)于我們這樣千千萬(wàn)萬(wàn)的屌絲，特別是在房?jī)r(jià)日漸高企的時(shí)代，我們對(duì)空間的要求是緊湊緊湊再緊湊，在最小的面積空間解決最多的居住問(wèn)題。
OK，什么樣的尺度是下限，這個(gè)就涉及我之前提起的人體工程學(xué)啦，也是屌絲市調(diào)第一部所需要重點(diǎn)闡述的一個(gè)問(wèn)題。
首先是房子的最核心部分：臥室。為什么說(shuō)臥室是最核心區(qū)位呢，一個(gè)房間，各位有80%的時(shí)間是在臥室中度過(guò)，如果這里住的不爽，你在家里也不會(huì)爽。房子的最原始功能是居住，客廳這種類似于對(duì)外接待的空間相對(duì)次之。
一般主臥的橫向開(kāi)間的最小值為3.6米，很多人會(huì)問(wèn)我這個(gè)數(shù)據(jù)是怎么產(chǎn)生的。基于主要原因是床的長(zhǎng)度在2米左右，而電視機(jī)柜深度為60公分，中間的過(guò)道為一米比較舒適，3.6米也就因此而來(lái)。但是隨著科技的發(fā)展，電視機(jī)已經(jīng)不是老式的大屁股顯像管，液晶、LED的元素越來(lái)越普及，所以電視機(jī)柜也由60公分壓縮至30公分。所以目前主流的開(kāi)間定義主臥的最小尺度在3.3米左右，低于這個(gè)尺度的主臥，各位謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。
其次是主臥的進(jìn)深，依然需要測(cè)算臥室需要擺放的元素。主臥一般一張大床1.5米最小，1.8米常規(guī)(哪怕是單身也會(huì)需要大床，有個(gè)詞叫啥：滾床單？)床頭兩個(gè)床頭柜各50公分，然后是一個(gè)衣柜60公分為必備。最后呢出于舒適考慮，床與衣柜、床與陽(yáng)臺(tái)需要保持一定的距離。所以進(jìn)深最小值在3.4-3.6左右。之前曾經(jīng)有一個(gè)地產(chǎn)新人問(wèn)我，如果進(jìn)深做的很長(zhǎng)可不可以，6米、8米、可不可以。我淡定的告訴他：可以，但是你會(huì)凍死！
然后是客廳空間，尺度的測(cè)算基本也是之前的原理，開(kāi)間等于沙發(fā)+茶幾+過(guò)道+電視機(jī)，主流開(kāi)間最小值在3.6米左右，基本在3.9、4.2之間。進(jìn)深也就是一個(gè)沙發(fā)的寬度3.7米。這邊又有一個(gè)地產(chǎn)新人會(huì)賣(mài)萌般的問(wèn)我：那我客廳開(kāi)間拉長(zhǎng)到6米、8米可不可以。我淡定的告訴他：可以，只要你不介意把你的電視機(jī)換成背投。
以上就是兩個(gè)最為集中的空間，也是我們?nèi)粘４舻臅r(shí)間最為長(zhǎng)久的區(qū)域，所以這里的空間尺度是最為關(guān)鍵的。其他的空間只要能擺下若干的設(shè)備，尺度感不過(guò)于局促，便都是可以的。比如說(shuō)主衛(wèi)如果你需要擺下浴缸，2米的開(kāi)間就是需要的，如果你的餐廳要想擺下六人桌，2.6米的進(jìn)深也是需要的。諸如此類。
其次再說(shuō)說(shuō)哪些空間是屌絲需要的，哪些空間是高富帥需要的。
小弟不才，把馬斯洛老馬同志的需求理論抄襲了一下，個(gè)人認(rèn)為不同購(gòu)房需求投射在戶型空間上也可以細(xì)分為：生理需求、安全需求、情感歸屬需求、尊重需求以及自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)需求。不同的需求層次上升會(huì)對(duì)戶型的功能區(qū)間有不同的要求，之間不能跨越也不能交叉。所以我一直對(duì)什么90平米的別墅啊、郊區(qū)大平層啊都不敢茍同。如果在一個(gè)樓市火爆的市場(chǎng)下，問(wèn)題可能會(huì)被掩蓋，但是在未來(lái)的樓市調(diào)控市場(chǎng)，精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位基本落定了未來(lái)的價(jià)值呈現(xiàn)。