驗收完畢簽字確認以后,就要去房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶,這時,按照契稅標準,你要繳納1.5萬元至2.25萬元的契稅。
至此,你至少要準備6萬元,才不至于臨時湊錢交納各種費用。
買二手房,麻煩多一點
相比較一手房,二手房牽涉的繳費環(huán)節(jié)更復(fù)雜,風(fēng)險也更多。買套150萬元的二手房,打算首付50萬元,你要準備的錢比買一手房更多,在拿到房子的鑰匙之前你至少需要準備59萬元,如果約定所有稅費和中介傭金都由你支付,這筆錢大約在65萬元以上。
考慮到銀行審批貸款時參考的評估價可能低于成交價5%至10%,所以再多準備10萬元也很有必要。你要準備75萬元以上,才能保證全程順利。
第一份：3萬元
去向：意向金
初步選定房屋,支付購買意向金。這時中介機構(gòu)開始在買賣雙方之間協(xié)調(diào)出價和還價,如果雙方對價格和其他成交條件達成一致,就簽訂房屋買賣區(qū)間協(xié)議,表示雙方對交易流程、價格、責(zé)任義務(wù)等達成了一致,并且具備約束力。
第二份：7萬元
去向：大定金
如果你手頭資金足夠,你最好準備好房屋總價的5%至10%作定金,分兩筆支付。以150萬元總價為例,通常定金在10萬元。
第一筆3萬元,在上一個環(huán)節(jié)中已經(jīng)作為意向金支付了,在雙方確定交易時轉(zhuǎn)為定金,這個數(shù)額的定金一般被稱為小定。如果是難得一見的性價比很高的房子,最好在簽訂完區(qū)間協(xié)議后的3至7天內(nèi),再加付7萬元的定金,這個就被稱做大定金。
性價比高的好房子會有幾組客戶同時和賣家談判,如果你的定金數(shù)額小,其他人只要加價高于你的定金數(shù)額,賣家寧愿賠你定金也要改賣給別人的事情常有發(fā)生。如果你付了10萬元定金,賣家違約除了10萬元退給你,還要再賠付10萬元給你,除非有人出價高出你十幾萬元,否則賣家不可能違約,十幾萬元明顯超出了150萬元二手住宅的普遍溢價空間。所以,大定金基本上可以保證這個房子不會被人半路搶去。
第三份：40萬元
去向：首付款、中介傭金的一部分
居間協(xié)議簽訂后的7至14天內(nèi),要簽訂正式的二手房買賣合同,支付首付款。你同樣要在交付定金以后就開始準備各種證明和材料,盡量在簽訂合同后盡快向銀行申請貸款。
簽合同的時候,前面的10萬元定金直接轉(zhuǎn)為首付款的一部分,你要做的就是再付一筆錢。但是首付款通常不會一下付齊,而是暫時扣下2萬元作為交房尾款,防止賣家欠繳物業(yè)管理費、水電煤氣費等費用算到你頭上。這個環(huán)節(jié)需要再付38萬元。
簽訂區(qū)間協(xié)議和二手房屋買賣合同時,有經(jīng)驗的中介人員會在各個步驟完成的時間節(jié)點,留足寬松的時限,這樣即使審批環(huán)節(jié)出狀況,也有時間處理。
各地對二手房中介的傭金比例規(guī)定都不同,上海是向買賣雙方各收房屋總價款的1%,但實際情況卻是,全部傭金由買方承擔(dān)幾乎成了目前業(yè)內(nèi)默認的規(guī)則。這種情況在北京沒那么普遍,但是北京的二手房中介收取的單筆傭金多在房屋總價款的2%以上,最高2.7%。
而且,為了起到互相約束的作用,規(guī)避風(fēng)險,中介傭金最好分兩次支付,簽訂合同當(dāng)天付一半,等到最后交房時再付剩下的一半。
你可能要再補首付款
銀行對這房子的評估價低于合同價,會參照評估價發(fā)放貸款,之前付的首付款就不夠了,你還要再準備10萬元補上這個缺口,這筆錢補上,產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)才能正常辦理。
第四份：3萬元至11萬元
去向：交易稅費
簽訂合同以后,中介業(yè)務(wù)人員會憑購房合同在交易中心備案,申請貸款。交易中心確認你是否被限購的審查大約需要5個工作日,貸款審批流程需要10至20個工作日。審查通過、貸款獲批后就是繳稅了。