原標題：溫哥華房價暴跌對中國樓市的啟示
作者 易憲容 (青島大學經濟學院教授、中新經緯特約專家)
近日，遠在北美洲的加拿大城市溫哥華，因出臺限制海外投資者購房的稅收政策后，房價大幅下跌引發國內關注。據媒體報道，7月25日，加拿大溫哥華卑詩省(British Columbia)宣布，從8月2日起，將向海外房地產投資者征收15%的額外房屋轉讓稅。實施后不到一個月的時間里，溫哥華的房價下跌了20.7%，住房成交量更是跌入谷底。
客觀來講，溫哥華房地產數據的統計時間太短，而且統計樣本可能也不準確。但反觀中國近幾年越控越漲的樓市現實，溫哥華遏制投機的樓市政策，還是可以給中國房地產市場一些重要啟示的——
首先，房價的快速飆升和炒房有關。英國房地產研究機構Knight Frank公布的房地產市場報告顯示，今年二季度全球37座主要城市中，溫哥華以36.4%的年漲幅領先其他城市，成為2015年6月到2016年6月間房價上漲最快的城市。
溫哥華房價快速上漲的原因并不是所謂的供求關系，或供應量不足。根據該省官方調查，在6月10日和7月14日的五周內，該省內一共發生了19383起住宅房產交易，其中海外買家占到了1276起，約占6.6%。不過，大溫地區(包括溫哥華在內的都會區)這五周內的交易占該省的49.7%，其中海外買家占比高達73.3%。從這一點來看，溫哥華的房價之所以短期內被快速推高，主要是少數海外買家涌入投機炒作的結果。
這些海外買家主要是中國人。據媒體報道，加拿大國家銀行金融分析師彼得·勞特利奇在一份報告中稱，中國買家在2015年花費127億加元(約641億元人民幣)在溫哥華購置房產，占當地房產銷售總額的33%。加拿大按揭和住房公司總裁Evan Siddall也曾表示，在西溫哥華三個社區賣出的豪華住宅中，約三分之二的買家是中國人名字。
其次，樓市管控政策要能夠真正改變市場預期。在一個以投機炒作或投資主導的住房市場，房價的決定因素不是實質性的供求關系，而是房價的市場預期。房價越是上漲，投機炒作者就越是會大量涌入購買，因為他們不在乎房價的高低，只在乎房價會不會繼續上漲。
從溫哥華近幾個月的情況變化可以看到，海外投資者額外交易稅沒有征收之前，盡管房價已經持續上漲多年，也已經漲得很高，但由于住房投機炒作者預期房價還會上漲，溫哥華的住房交易量依然越來越大。稅收政策出臺后，溫哥華房地產市場預期突然逆轉，海外投資者預期溫哥華的房價將會下跌，于是逃之夭夭，住房的銷量及價格也隨之同時暴跌。這說明，如果出臺的政策不能夠改變市場預期，住房的供求增加量再大，也無法阻止房價的持續上漲。
第三，住房的投資與消費功能要區分。住房作為一種特別的商品，既可用于投資，也可用于消費。合適的住房稅收政策，不僅是界定住房為“消費”還是“投資”的有效工具，也是對住房市場利益進行調整的工具。如果不能用稅收政策把住房的投資和消費功能界定清楚，市場最后一定會成為以投資者和投機者為主導的市場。
十幾年來，中國幾乎每年都有樓市調控政策出臺，但無論政策如何調控，也未能擋住房價持續上漲的步伐。鏈家研究院數據顯示，2006年-2016年，北京新建商品住宅成交均價上漲了289%。究其原因，就是我們的房地產稅收政策沒有把住房的投資與消費功能區分，加之住房信貸持續寬松，利率及首付比例越降越低，讓中國的住房市場在一定程度上成了投機炒作的市場。房子是用來住的，不是用來炒的，一旦住房成了投資產品和金融工具，就難免炒到天上去，不僅普通民眾“居者有其屋”的夢想難以實現，對實體經濟的發展也帶來了巨大沖擊。溫哥華政府用稅收遏制高房價迅速收到實效的政策，對我國調控房地產市場是有借鑒意義的。(中新經緯APP)
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