取消限購刺激樓市有限世茂等房企深耕大本營

　　多家知名房企高層向《證券日報》記者透露，目前來看，限貸不松綁，取消限購對樓市刺激作用還不明顯，而不少房企今年都靠“大本營”戰略突圍

　　■本報記者 王麗新

　　“在目前樓市下，除一線城市外，取消限購對當地房地產影響市場較小。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示，盡管取消限購城市已經達到23個，但限貸不松綁，市場趨勢很難改變。

　　值得一提的是，《證券日報》記者從多家房企處獲悉，取消限購對高端市場影響相對明顯一些，但短期內對其總體銷售業績的拉升作用不大。不過，開發商有自己的“招”去突圍。

　　事實上，今年以來，在全國房地產市場“降”聲一片，庫存巨大的壓力下，多家知名房企都在以“大本營”戰略突圍，其中，有房企高層向記者表示，“在這個區域我們深耕多年，對市場非常熟悉，能夠靈活把控推盤節奏和平衡推貨量，在全國范圍內，銷售業績最好，消化存貨速度最快的地區就是公司的大本營區域”。

　　短期內難以大量消化存貨

　　事實上，從多地取消限購后的表現來看，由于庫存過高，在當地有在售項目的知名房企也不看好該政策能夠刺激其實現加快銷售速度，回籠現金的目標。

　　“限購取消了，但銀行限貸政策并未放松，對于我們這種剛需項目來說，限貸不放松才是阻礙成交量提升的關鍵因素。”以榮盛發展為代表的中小房企銷售人員向《證券日報》記者直言。

　　此外，呼和浩特當地另一房企銷售人員也表示，“限購取消后，我們項目成交量并沒有明顯提升，畢竟市場觀望情緒濃厚，短期內還無法快速打開局面”。

　　上海易居房地產研究院提供的報告顯示，2013年，在35個大中城市中，呼和浩特商品住宅庫存排行第一，去化周期超過3年。無獨有偶，以另一個城市溫州為例，截至2014年7月份，溫州一年內三次提及限購松綁或取消，且近期全面放開限購的迫切愿望得以實現。

　　不過，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，此次取消限購的“止跌藥”對于溫州樓市的刺激作用有限。從溫州市市區商品房庫存來看，同策咨詢研究部數據顯示，截至2014年6月底，溫州市市區商品房庫存量為123.34萬平方米，庫存去化周期為18個月。盡管此前部分房企大幅降價，但上半年整個溫州市場成交情況尚沒有回歸到“量”的軌道上來，整個市場成交均價也在持續下跌。從未來發展趨勢來看，溫州樓市短期內似乎仍然在僵局之中，還沒有明顯好轉。

　　值得一提的是，對于高端市場而言，取消限購確實能夠促進一些成交量。“我們在廈門的項目銷售一個月內開盤兩次，銷售額總計超過了10億元”。某房企負責人向《證券日報》記者坦言，這與廈門暗中放開高端市場限購不無關系。

　　然而，高端項目畢竟周轉較慢，無法承擔房企完成年度銷售目標的重任。鑒于此，在淡市下，多家開發商都選擇了在“大本營”發力。

　　房企靠“大本營”戰略突圍

　　“我們銷售業績最好的地區是福建大本營區域。”世茂房地產相關人士向《證券日報》記者透露，2012年，世茂在福建地區的銷售總額為150億元，2013年為180億元，連續兩年成為福建地區銷售業績最高的開發商。

　　值得一提的是，有接近世茂房地產的人士向本報記者透露，今年上半年，世茂在福建地區的銷售額已經接近100億元。該人士進一步透露，為了完成全年800億元的銷售任務，世茂房地產明確了推盤思路，即“優勢區域、重點項目、集中發力”，尤其是在福建和江浙地區的二、三線城市集中推盤發力。

　　對此，世茂房地產相關人士向本報記者坦言，公司一般控制推盤節點時都是因地而宜、因盤而宜。最重要的是，公司把這個權力充分地下放給了一線銷售團隊。鑒于此，在以“成交萎縮、庫存積壓”為標志的市場下，世茂在福州、蘇州、晉江、南京、廈門等8個城市都有項目成為銷冠，同時多個銷售業績超過百億元的大盤也都布局在福建地區，因此資金回籠情況較好。

　　值得一提的是，改善型高端項目為世茂在福建地區的銷售業績貢獻了較高銷售額。在世茂的福建項目中，泉州和廈門兩地的項目客群以上市公司董事長、高管以及私營企業主為主，甚至涉及福建的高凈值人群。

　　“世茂的掌舵人家族有很豐富的商業客戶資源，也注重與其溝通，甚至會研究閩商和浙商的生活方式，從而應用到產品設計中，搶得豪宅客戶”。上述接近世茂人士向記者直言，鑒于此，才能很好地利用和把控大本營市場吸金。

　　更為值得注意的是，除了世茂在大本營下重金深耕擴張外，其它開發商也非常重視淡市下靠“大本營”戰略突圍的計劃。

　　“從全國市場來看，龍湖在重慶市場銷售業績最好。”一位接近龍湖地產人士向本報記者透露，這與其在大本營重慶布局項目多，品牌效應好，且不斷加快該地擴張有關。

　　此外，有接近越秀地產相關人士也向《證券日報》記者透露，越秀地產在廣州的銷售業績最好，而且其商業性經營物業收入也非常高。