開發商對限貸最頭痛
專家、學者、開發商共同對市場形勢進行分析
資金是企業的血液
眼瞅著房產限購政策取消或者變相取消的城市名單不斷拉長，實施3年多的鄭州樓市限購政策是否也應取消，開發商對當前樓市最頭疼的事情是什么？
昨日，河南省房地產業商會主辦的2014全省上半年房地產市場形勢分析會上，專家、學者和國內、省內的知名開發商共同對市場形勢進行分析。省房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京表示，大家一致認為，當前河南房地產市場整體穩定健康，金融政策是制約市場發展的關鍵因素。
鄭州晚報記者 胡審兵
限購政策取消成蔓延之勢
隨著近期濟南、蘇州、海口等城市陸續取消房地產市場限購政策，當初實施限購政策的47個城市，取消限購的城市已近30個，沒有取消的城市，很多也都在變相取消或者沒有嚴格執行。
據上海易居房地產研究院發布的不完全統計數據，到今年6月底，已有多個城市的住宅庫存量大幅增加，如溫州市庫存量達到45個月，意味著如果不增加新房源、僅現有的住宅按照當前的銷售進度就得再賣近4年才能消化完。再有如西安、煙臺、寧波等城市的商住房庫存量都在30個月以上，已經陷入市場調整、限購政策傳出松綁的城市如杭州、沈陽、天津等，庫存量均在24個以上。北上廣深的商住房庫存量也都在13個月到17個月之間。
鄭州房地產市場很健康
河南常綠集團董事長劉濤認為，現在經濟發展比較好的城市、人口比較多的城市，房地產的需求量都還不錯，認為房地產市場整體不好屬于唱衰市場的行為，像一些三四線城市需求量仍然很旺盛。
鄭州雅居樂房地產公司總經理張春山認為當前市場出現的成交量萎縮主要受部分城市成交量下滑的大環境影響，以及輿論唱衰市場的影響，很多人不是對房子不需要，主要還是在當前的市場情況下陷入了觀望狀態，主要是信心問題。
鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人昨日接受鄭州晚報記者采訪時也表示，與國內其他城市相比，雖然出現了成交量下滑現象，但當前鄭州房地產市場總體還比較健康，這種情況下取消限購反而會給人造成市場形勢不好了、政府要救市了的印象，對市場反而會起反作用。
如何看待當前鄭州乃至河南的房地產市場，與會專家和企業均一致看好。孫中占就認為，下半年鄭州市場價格會相對平穩，企業要根據實際情況做差異化產品，提高產品的附加值。鄭州農工商華臻置業公司總經理姚余海認為，當前河南的房地產市場形勢還很好，比國內其他很多地方要好得多。
豫發置業有限公司董事長王建樹認為，短期市場有憂慮，長遠發展仍有期待，當前河南的城鎮化剛剛起來，這幾年鄭州城市環境在加快改善，南水北調通水，鄭州提出的產城融合、以制造業帶動服務業的思路也很好，這些對房地產市場發展都是利好。
建業集團副總裁陳劍認為，限購限貸政策影響不大，主要還是看企業自身的融資能力、在銀行的信譽度，鄭州市場仍然不錯。
省政府發展研究中心主任王永蘇認為，下半年房地產市場下行壓力大，但是房價下降不多，中國的市場需求大，城鎮化的發展潛力巨大，房地產行業未來仍是支柱性產業。
限貸對市場影響很大
雖然是否取消限購政策是各家房地產企業負責人關注的話題，但限貸政策的實施，讓各家開發商更為頭疼。
分析會上，常綠集團董事長劉濤就認為，現在雖然房子賣得還不錯，但是開發商遲遲拿不到錢，拿到錢的大多是上市公司或者是品牌公司，像一些中小開發商，按揭貸款、項目貸款幾乎拿不到，所以就會出現降價的情況，其實越降價越對市場產生一些不利影響。為此，劉濤認為：“金融政策不改變的話，房地產市場仍會不景氣。”
嘉億集團總裁馮愛萍也認為，現在樓市購買力的下降，影響因素有很多，關鍵是限貸政策的影響，限購政策在一些地方出現變通、回避，但是限貸是不容易回避的。王建樹認為，如今限購政策不可怕，可怕的是限貸，如果金融環境不改變，取消限購意義不大。
■專家觀點
蛋糕在縮小，市場已分化
鄭州大學旅游管理學院院長、教授杜書云認為，有漲有落才是正常的市場行為，但是一線城市城鎮化聚集人口的能力強，如果撐不住的話，對其他城市的影響會比較大。她對下半年的市場走勢提出預警，認為下半年走勢不太樂觀，資金問題、金融機構策略、開發企業洗牌等都會造成市場持續調整。
河南財經政法大學教授、房地產經濟研究所所長李曉峰認為，目前市場已經出現分化，部分三四線城市出現問題，一二線城市還不錯，將來企業也會分化，在不斷縮小的蛋糕里，上市公司、品牌企業拿到的份額會越來越多。
趙進京認為，上半年全省GDP達到15778.62億元，全省房地產開發投資1862.94億元，房地產投資占全省GDP的11.8%，房地產拉動我省經濟發展的重要作用依然沒有減弱；鄭州的產業帶動、人口帶動、區位帶動，使鄭州已形成了一種市場化的剛性需求。
■算個賬
貸款基準利率上浮20%
相當于房價上漲10%以上
目前，首套房貸款利率大多在基準利率基礎上上浮20%左右，高的甚至上浮25%、30%。
按照購買首套房，房子面積100平方米、每平方米8000元、房價總額80萬元來測算，最低首付30%，即首付24萬元、56萬元使用銀行按揭貸款，貸款20年，目前5年以上銀行貸款基準利率為6.55%。
按照基準利率貸款的話，實行等額本息還款法，需要支付貸款本息合計1006010.47元；按照在基準利率基礎上上浮20%來測算，需要支付貸款本息1112493.55元。也就是說，根據靜態測算，因為貸款利率上浮，購房者需要多支付利息106483.08元，相當于每平方米房價上漲了1064元，即相當于房價上漲了13.3%左右。如果按照實行貸款后的房價折算，按照基準利率貸款后，相當于房價實際為10060元；按照基準利率上浮20%后，相當于房價實際為11124元，也即因為貸款利率上浮房價上漲了10.58%左右。
制圖 張一諾