第二，鼓勵(lì)地方政府公開(kāi)透明的債務(wù)融資。應(yīng)考慮由國(guó)家制定統(tǒng)一政策，允許地方政府通過(guò)發(fā)行保障房債券，進(jìn)行項(xiàng)目融資。這樣，既可以通過(guò)資本市場(chǎng)、商業(yè)銀行等外部力量，監(jiān)督保障房的運(yùn)營(yíng)，還可以切斷地方政府收入與土地出讓的直接聯(lián)系。
第三，完善法規(guī)，破解保障房融資的制度障礙。借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，引導(dǎo)社會(huì)資金參與保障房建設(shè)。中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇多年來(lái)一直呼吁，利用房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，來(lái)開(kāi)展保障房融資。這樣既能集合社會(huì)閑散資金，統(tǒng)一用于保障房建設(shè)；又能通過(guò)地方政府提供的信用擔(dān)保，為社會(huì)資金提供低風(fēng)險(xiǎn)的投資渠道。但實(shí)施中，需吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，避免對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)過(guò)度證券化，確保金融體系的安全。
突出保障房“居住屬性”
多位受訪專家認(rèn)為，保障房要更多地強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，應(yīng)去除其附加的“財(cái)富效應(yīng)”，回歸“居住屬性”。由于兩限房、經(jīng)適房都具有產(chǎn)權(quán)，這兩類保障房的“財(cái)富效應(yīng)”明顯，很多地方的兩限房、經(jīng)適房?jī)r(jià)格只為同地段商品房的三分之一左右，將兩限房、經(jīng)適房出租或出售可以獲得豐厚收入，這也在客觀上促使一些人“鉆空子”。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)投融資中心主任尹斌說(shuō)：“限價(jià)商品房的需求無(wú)止境。購(gòu)買型保障房的‘財(cái)富效應(yīng)’使得購(gòu)置需求不斷增長(zhǎng)。雖然目前北京等地規(guī)定，經(jīng)適房滿5年后方可上市出售，差價(jià)收益的70%甚至更多上繳政府部門。但這是按照核定價(jià)，和市場(chǎng)價(jià)相比有差距。”
專家認(rèn)為，未來(lái)保障房建設(shè)應(yīng)該明確保障群眾的居住權(quán)，宜大力建設(shè)租賃型的保障房，特別是在地方財(cái)政有限的情況下，宜集中財(cái)力建設(shè)公租房。尹斌說(shuō)，當(dāng)前階段除了保留用于特殊情況的如災(zāi)后重建、棚戶區(qū)改造和特殊群體的定向安置外，應(yīng)該考慮經(jīng)適房的適度退出，杜絕憑借保障性住房攫取公共福利、增進(jìn)私有財(cái)富的現(xiàn)象。
“政府投入到保障房建設(shè)的資產(chǎn)應(yīng)想方設(shè)法使其循環(huán)利用保障房不僅可以新建，也可根據(jù)需求收購(gòu)、改建以增加房源，增加地段多樣性，盡量安排在交通方便的地段，不要增加住房困難人群的出行成本、孩子上學(xué)成本等。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)。
在此基礎(chǔ)上，應(yīng)大力發(fā)展租賃型保障房。專家表示，住房保障體系建設(shè)對(duì)很多國(guó)家來(lái)說(shuō)是幾十年甚至上百年建立并完善起來(lái)的，我國(guó)目前補(bǔ)保障房建設(shè)“短板”，極大推動(dòng)了商品房、保障房雙軌制的建立。
一是建立有梯度、有效銜接各類住房困難人群的保障房體系。建立廉租房—公租房—普通租賃房—中高檔租賃房、普通商品房—高檔商品房的體系。針對(duì)不同人群，根據(jù)不同收入水平、住房的困難程度，提供多層次的住房體系。使不同人群的住房需求層次能有效地銜接。其中，廉租房更多是要靠政府多補(bǔ)貼，公租房依靠政府、機(jī)構(gòu)投資運(yùn)營(yíng)，補(bǔ)貼租金和投資達(dá)到基本平衡的程度。普通租賃房應(yīng)加大供應(yīng)，提升規(guī)范性。而中高檔租賃房和普通商品房乃至高檔商品房則可以走市場(chǎng)化路子，滿足“高端人群”更高層次的居住需求。
二是完善的住房保障體系，需進(jìn)一步引導(dǎo)群眾通過(guò)租賃解決居住困難問(wèn)題，逐步樹(shù)立新的居住理念，即人人有房住而不是人人都要有產(chǎn)權(quán)房。正是人人買房、有產(chǎn)權(quán)房的想法堆積了大量的住房需求，而人人都有產(chǎn)權(quán)房是不現(xiàn)實(shí)的。與此相配套的，還需要有更為規(guī)范的市場(chǎng)化租房制度。專家建議制定相關(guān)經(jīng)濟(jì)、金融政策，鼓勵(lì)和培育各類房屋租賃市場(chǎng)的參與者，特別是機(jī)構(gòu)投資者，增加大量穩(wěn)定的出租房源，提高市場(chǎng)化租房的吸引力和規(guī)范性。
尹斌說(shuō)，現(xiàn)在有很多人不愿意租房是因?yàn)樽夥看嬖诤艽蟮牟环€(wěn)定性，比如隨時(shí)可能提高租金、被迫搬走等。這是因?yàn)槭袌?chǎng)上多是私房出租，私租房的不穩(wěn)定性造成了預(yù)期的不穩(wěn)定性，刺激了買房的需求。