18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2016年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，雖然房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)持續(xù)減少，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅日益收窄，但樓市依然保持回暖態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)普漲、“地王”頻現(xiàn)、去庫(kù)存見效，成為主導(dǎo)上半年中國(guó)樓市的三大熱點(diǎn)。
房?jī)r(jià)普漲，部分二線城市漲幅超一線城市
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)同比上漲的城市有57個(gè)，占比超過(guò)八成。而在2015年12月份，房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量?jī)H為21個(gè)，占比30％。目前領(lǐng)漲全國(guó)的城市依然是一線城市深圳和上海，分別以47.4％和33.7％的漲幅居前兩位。南京、廈門和合肥房?jī)r(jià)同比漲幅均超過(guò)29％，趕超北京和廣州。此外，杭州、福州、天津和武漢等城市房?jī)r(jià)同比增幅達(dá)到兩位數(shù)。
在環(huán)比漲幅方面，以上城市趨勢(shì)更為明顯。合肥、廈門和南京均以超過(guò)4％的漲幅全面反超一線城市，成為全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的“領(lǐng)頭羊”。
數(shù)據(jù)還顯示，今年上半年，全國(guó)房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)普漲趨勢(shì)，二三線城市房?jī)r(jià)同比平均漲幅持續(xù)擴(kuò)大，部分二線城市漲幅已超過(guò)北京、廣州等一線城市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年2月前領(lǐng)漲城市為深圳、上海、北京等一線城市；3月份開始，廈門和合肥的環(huán)比漲幅反超一線城市；隨后3個(gè)月，合肥、廈門和南京三城輪流領(lǐng)漲全國(guó)。
仲量聯(lián)行發(fā)布的《2016年第二季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》指出，上半年二線城市漲幅超過(guò)一線城市的主要原因是，一線城市因樓市政策收緊，銷售面積基本呈“腰斬”。如上海4月住宅成交量相比3月份跌幅超過(guò)50％；二季度新建商品住宅成交量環(huán)比下降26％。北京連續(xù)3個(gè)月成交量下跌，6月份環(huán)比下跌了43％。深圳5月份新商品住房成交同比下跌63％，二手房環(huán)比下跌56％，同比下跌72％。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》顯示，二季度開始，全國(guó)房?jī)r(jià)同比總體雖繼續(xù)上漲，但漲勢(shì)持續(xù)放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴(kuò)大。
地王頻出，數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高
中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，全國(guó)50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過(guò)200％。
“地王”扎堆出現(xiàn)，數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高。北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市更是逢拍必現(xiàn)“地王”。
據(jù)第一太平戴維斯《2016年第二季度上海市場(chǎng)回顧》研報(bào)顯示，上海二季度共計(jì)成交12幅含住宅性質(zhì)的土地，共約120萬(wàn)平方米可建面積。成交的宅地平均樓板價(jià)每平方米達(dá)28700元，環(huán)比漲幅達(dá)48.4％。同時(shí)，宅地拍賣競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交宅地平均溢價(jià)率自今年一季度的93.8％上升至二季度的194.4％。
二線城市土地價(jià)格及溢價(jià)率也明顯抬頭。如二線城市“四小龍”之一的合肥濱湖區(qū)地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)約50％。天津、鄭州等地也在6月再次誕生單價(jià)地王。
這在一定程度上反映出房企拿地的不理性。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，標(biāo)桿房企整體購(gòu)地金額和面積分別較去年同期上升68％和52％。正榮集團(tuán)總裁助理劉翔表示：“現(xiàn)在很難確定一幅地塊的合理價(jià)格是多少，只要有其他房企將來(lái)以更高的價(jià)格在周圍拿地，我們的拿地價(jià)格就是合理的。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，很多“地王”要想上市盈利，需要未來(lái)兩年房?jī)r(jià)在目前基礎(chǔ)上漲100％甚至更多。因此，當(dāng)前房企不理性的搶地行為將給未來(lái)樓市發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
去庫(kù)存初見效，分化格局仍未實(shí)質(zhì)性改變
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月末，住宅待售面積相比去年年末減少1650萬(wàn)平方米。其中，重點(diǎn)城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點(diǎn)城市的待售面積減少量也逐月增多。
上半年，全國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)的“高歌猛進(jìn)”主要源于住宅銷售高速增長(zhǎng)的帶動(dòng)。1月至6月，住宅銷售面積增速接近30％，銷售額增速更是超過(guò)40％。在諸多城市商品房普遍銷售情況良好的情況下，房地產(chǎn)去庫(kù)存效果顯現(xiàn)。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，2016年6月末，超過(guò)八成的重點(diǎn)城市消化周期低于一年，市場(chǎng)去化風(fēng)險(xiǎn)無(wú)虞。整體來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)仍存上漲壓力，二三線城市持續(xù)分化格局仍未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。南京、合肥市場(chǎng)的商品住宅存量不足300萬(wàn)平方米，消化周期不足3個(gè)月；但沈陽(yáng)、大連、煙臺(tái)等城市雖然消化周期均有回落，但庫(kù)存總量仍在高位，如沈陽(yáng)和大連去化周期仍高達(dá)19.5個(gè)月和22.6個(gè)月，去庫(kù)存壓力仍然很大。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年化解房地產(chǎn)庫(kù)存、促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的兩個(gè)基本點(diǎn)不會(huì)動(dòng)搖，尤其是對(duì)于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存壓力仍懸而未決。
丁祖昱認(rèn)為，由于“去庫(kù)存”仍是下半年行業(yè)主旋律，多數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在上半年已有較大漲幅，下半年繼續(xù)保持快速上升難度較大，但由于地價(jià)快速上升的支撐，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下行空間不大，盤整后緩步上升是未來(lái)趨勢(shì)。三四線城市供求矛盾仍較突出，年內(nèi)房?jī)r(jià)較難步入上行軌道，但跌幅將進(jìn)一步收窄。
本報(bào)綜合新華社、央視等報(bào)道
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南京房?jī)r(jià)連漲16個(gè)月
6月漲幅居全國(guó)第三
又是4%！18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份南京新建商品住宅環(huán)比漲幅，不僅將連漲紀(jì)錄刷新到了16個(gè)月，而且，令人咋舌的是，當(dāng)月環(huán)比漲幅高居全國(guó)70個(gè)大中城市第三位，僅次于合肥（4.9%）和廈門（4.7%）?，F(xiàn)在，那些一直猶猶豫豫的準(zhǔn)購(gòu)房人更無(wú)語(yǔ)了：和去年同期相比，南京房?jī)r(jià)已累計(jì)暴漲31.5%，漲幅居全國(guó)第四位，以河西中部每平米4.5萬(wàn)左右的房?jī)r(jià)水平計(jì)，購(gòu)買一套百平方米新建商品房，遲動(dòng)手一年的“代價(jià)”是140萬(wàn)元，這相當(dāng)于去年一個(gè)南京城鎮(zhèn)居民年可支配收入的30倍。
歷史上，房?jī)r(jià)環(huán)比1%的漲幅就算較大的了，而今年前6個(gè)月南京房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅卻每月超2%，尤其是最近3個(gè)月更是在4%以上。正因?yàn)榉績(jī)r(jià)超常規(guī)瘋漲，南京于5月底出臺(tái)了地價(jià)、房?jī)r(jià)“雙控”政策調(diào)控樓市。從環(huán)比漲幅看，上半年高點(diǎn)出現(xiàn)在4月份的4.4%，5月份降至4.1%，6月份出現(xiàn)“兩連降”。
華泰證券分析師張晨華表示，南京房?jī)r(jià)漲幅雖稍見退燒跡象，但仍維持在高位，不能掉以輕心。5月末，南京房地產(chǎn)待售面積為544萬(wàn)平方米，而前5個(gè)月累計(jì)銷售了667萬(wàn)平方米，照此靜態(tài)計(jì)算，樓市去庫(kù)存周期僅4個(gè)月，這是歷史上的低水平，因此，短期樓市供應(yīng)偏緊可能使得房?jī)r(jià)保持較強(qiáng)的上漲慣性。繼合肥、廈門分別于6月、7月加碼出臺(tái)了限貸政策之后，南京、蘇州等二線熱點(diǎn)城市是否跟進(jìn)值得關(guān)注。張晨華強(qiáng)調(diào)，不管房?jī)r(jià)上漲的“理由”多么充足，房子畢竟是給人住的，一旦房?jī)r(jià)和百姓實(shí)際購(gòu)買力日趨背離，除了加重百姓的現(xiàn)實(shí)居住負(fù)擔(dān)外，信貸不斷加杠桿也將給未來(lái)樓市平穩(wěn)發(fā)展留下隱患。4月份南京出臺(tái)的推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革措施中，樓市“去庫(kù)存”任務(wù)，除分類施策外，突出明確了要將房?jī)r(jià)年化漲幅限定在8%-12%。對(duì)照眼下房?jī)r(jià)漲勢(shì)，南京樓市調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)。
本報(bào)記者 吉 強(qiáng) 本報(bào)實(shí)習(xí)生 魏 瑋