今年下半年，惠州將迎來800萬平方米新建商品房源。南方日報記者王昌輝 攝
樓市交易量滑落，對于行業來說從來都不是件暢快事。然而在惠州樓市快速狂奔了幾個月之后，面對跟隨深圳客主力撤離樓市出現的回落局面，業內人士卻表現出欣喜。
具體到2016年上半年市場，據官方數據顯示，惠州全市商品房銷售面積近900萬平方米，同比翻番，已接近2015年全年1100萬平方米左右的水平。按照目前的銷售趨勢，不用到傳統銷售旺季的“金九銀十”就將達到去年全年的交易規模。
與銷售趨旺的勢頭雷同，惠州樓價也在暖市中表現強勁。在受深圳客入境影響最為明顯的惠城仲愷區域，不同于以往以價換量，在今年高銷售表現的同時，樓價也從年初的6295元/平方米，在多個月的階梯跳之后躥升至7521元/平方米，單價在半年內的漲幅達到1226元/平方米。
后市將如何發展？樓市專家胡光宇認為將保持平穩。他介紹，上半年樓市的躥漲主要是供需關系的反轉，由于深圳客的大量入境，以及新貨供應的收緊使得這一矛盾被激化。進入下半場，這一市場局面將得到緩解，開發企業受暖市影響推貨必然增多，而深圳客的陸續撤離也將使得需求難以為繼。
值得注意的是，這一預期有望成為現實。記者注意到，在相關機構監測的下半年供應表現中，7月至12月惠州全市將迎來800萬平方米的新建商品房源，其中備受關注的惠城仲愷和惠陽大亞灣再度成為供應要地，4區新供應房源將突破600萬平方米，雖然前期市場表現強勁，但預計去庫存仍將再度成為樓市主題。 ●南方日報記者 張峰
A.交易出現下行 行業不憂反喜
“近期項目的銷售比較平穩了。”金山湖區域某熱銷樓盤銷售員林美辰談起市場的變化直言像做夢一樣。她說，去年整個上半年都賣不動，只在年終開始啟動三級市場聯動帶客開始有成交，不過也是建立在價格戰的基礎上。
“今年的市場完全不一樣，一天銷售五六套，一到周六周日就十幾二十套房的交易量，開盤更是不得了。”林美辰說，這樣的情況前兩年真是想都不敢想，深圳客太瘋狂了。
最高月度銷售面積超180萬平方米，半年銷售量突破900萬平方米，這是惠州樓市在上半年交出的答卷。對比去年回暖市場局面下全年1100萬平方米左右的銷售規模，按照當前的市場發展，不用到“金九銀十”之前。銷售量就有望與去年全年持平。
具體到惠城仲愷區域市場，據官方數據發布平臺惠民之家監測，該區域在上半年交易房源26149套，交易房源面積達到294.92萬平方米，交易金額203.35億元，而2015年同期僅97億元，全年只有180億元。
結合動態的市場表現，延續去年的翹尾行情，2016年1月惠城仲愷區域就達到4454套交易規模。春節后，隨著深圳客持續入場，3—5月則均保持超5000套的高位水平，其中，3月、4月更是以5375套和5690套連續刷新歷史成交紀錄。
但作為暖市的受益群體，惠州房地產多位業內人士卻表現出擔憂。“這樣持續爬樓梯的市場是很危險的，依據既有的市場表現，樓市行情都是一個階段一個階段的，有升有降。”某業內人士認為，當前市場的熱鬧局面不可能長時間延續下去，升得越高就將越危險。
進入年中，隨著深圳主力完成置業，惠州樓市開始出現滑落。據市房管局動態數據顯示，6月份以來，惠城仲愷前期單周破千的局面戛然而止，連續多周交易量跌至1000套以下。面對這種滑落，行業并未表現出不悅，反而露出久違的欣喜。
B.樓價高位企穩 市場表現穩定
聚焦市場年底躥漲過程，惠州樓價的走高同樣值得關注。
在以往的樓市表現中，無論是惠州市政府對外推介，還是惠州房地產業自身的研討，“價格低洼地”一直是被反復提及的字眼。然而，惠州樓價已經悄然走高。
具體的表現中，個別區域甚至已經到達高位。其中最為明顯的則屬以惠陽大亞灣為主的臨深區域，由于毗鄰深圳大都市圈，以及深圳高房價的擠壓效應，在此置業安家的置業需求源源不斷。從2015年中開始，惠陽大亞灣樓市就開啟了上升模式，截至今年，受萬達廣場落戶，以及地鐵等交通環境的改善，均價已經普遍漲至15000元/平方米左右，部分優質的社區型樓盤價格則達到20000元/平方米。
延伸到惠州城區，作為城市發展最全面、交通設施和生活配套最為齊全的區域，樓價卻一直不溫不火，長期維持在6000—6500元/平方米之間。直至今年以來樓市出現躥漲行情，樓價實現多級跳。
據惠民之家監測，6295元/平方米、6421元/平方米、6596元/平方米、7014元元/平方米、7323元/平方米和7521元/平方米，這是惠城仲愷在今年上半年的1—6月份的具體樓價表現。記者注意到，隨著深圳客入場，樓價從1月份的6295元/平方米，在半年之內的6月份躥升漲至7521元/平方米，單價上漲幅度達到1226元/平方米。
值得注意的是，這種漲勢進入下半年后仍在持續。7月前兩周，與連續周成交不破千套的滑落交易量不同的是樓價還在漲，前兩周分別為7878元/平方米和7893元/平方米，直逼“8字頭”的歷史新高。
“短周期的樓價躥升具有偶然性，樓價在月度上表現出的增幅基本保持平穩。”與交易量的高漲隱憂不同，樓市專家、世聯行副總經理胡光宇對于房價的上漲保持樂觀。他說，整個上半年，7300—7500元/平方米左右的價格是合適的，也與當前惠州經濟社會發展水平相適應。
持續的漲勢也被胡光宇認為是市場逐步接受漲價的表現。在前期市場，深圳客入場，投資客低價囤房，本地的剛需也慌忙入市，但改善型的需求則對于陡增的樓價保持觀望。當前，隨著入場深圳客的減少，樓價穩增勢頭進一步穩定，改善型的需求群體逐漸認可市場價值并入市置業。
近期在河南岸宏益花城置業的劉貴平就直言，破萬的價格對比前期是貴了，但是買房永遠都是這樣子，反正是自己住，只要家人住得舒服和方便價格能承受就行。
C.800萬平方米新房將入市供應量放大制約樓價上漲
回顧今年樓市的發展過程，年初還一度為庫存所惱。彼時惠州庫存達到1665萬平方米的高位，在廣東省供給側結構性改革去庫存行動指南中，惠州被列入一類城市，去庫存壓力巨大。
隨著供給側結構性改革去庫存的多項措施落地實施，樓市轉暖，市場銷售量的持續放大迅速化解著高庫存。截至6月初，惠州全市庫存數降至1297萬平方米，結合去年5月以來惠州連續10個月月均破100萬平方米的去化速度，全市去庫存周期當前已降至8個月，具體到惠城區則降至6個月，均回歸至合理范圍。
盡管樓市去庫存表現強勢，但在采訪中，市房管局相關負責人反復強調這僅為動態數據，后續庫存壓力仍然存在。
據惠州中原監測顯示，進入下半年，惠州樓市將迎來800多萬平方米新房源面積，惠城仲愷和惠陽大亞灣再度成為供應要地。
具體的供應表現顯示，惠城的仲愷在下半年將分別推出209萬平方米和40萬平方米新房。在惠州城區又以江北及惠博片區和金山湖為甚，共計超過100萬平方米。惠陽大亞灣在經歷長周期的供應淡季后將迎來爆發，分別推出174萬平方米和200萬平方米的新單位，有力補充著片區存量不足的局面，龍光城和碧桂園都將持續發力。
記者同時也注意到，在行業對于上半年市場的行情分析中，深圳客持續入場掃貨是關鍵，但供應量的不充裕則進一步激化了供需之間的矛盾。其中，市嘉盛美業地產經紀公司首席分析師陳錦祥就認為，根據前兩年的市場表現，多數開發商都減緩了開發腳步，導致年初的新貨供應減少，整個上半年的推貨規模同樣有限。
具體在數據表現上，整個上半年惠州房源供應面積僅為400萬平方米。而同時期的銷售面積則迫近900萬平方米，這很大程度上加劇了市場供需關系的緊張。
“雖然市場面臨著‘金九銀十’，以及第四季度的交易高峰期，但供應量的激增將有效制約樓價的再上揚。”胡光宇結合市場供應情況如是表示。胡光宇說，仍回歸到供需兩端，深圳客主力撤場，持續放大的消費需求不再，另外供應量放大，這“一減一增”使得存量壓力又將再度成為市場的主題。
面對持續放大的供應，市場是否會出現下滑？胡光宇直言空間不大。他說，開發企業只有在自身運營趨緊的過程中才可能會甩貨，出現頻繁降價局面。但結合當前的市場，半年來的高額銷售已經讓多數企業擺脫了前期的資金泥潭，開發商運營良好，自然會著力塑造和堅守市場的價值。
