隨著“國五條”政策的陸續出臺，各地二手房市場逐漸降溫。據北京市住建委網站數據統計顯示，5月的前12天，北京二手房總成交1556套，連續12天日均網簽低于300套，創全面網簽最低紀錄。鏈家、我愛我家、中原等機構的統計顯示，二手房成交價格比調控前已出現松動。偉業我愛我家市場研究院數據統計，5月上旬在我愛我家成交的所有房屋的成交均價為26869元/平方米，與4月相比下跌了2.6%，這是自2012年以來北京二手住宅均價首度出現負增長。
而為了規避政策，開發商使出了全身解數，剝離精裝修費用、轉售現房、捂盤等亂象層出不窮。業內人士表示，以銷售技巧或囤貨觀望來應對政策，不如調整價格預期、加快銷售速度更為實際。
諸多項目上市受阻
“不是不想賣，實在不知道預售許可證什么時候能批下來，如能拿到預售證我們現在就賣了。”據位于北京海淀上地的華潤橡樹灣(樓盤資料 業主論壇)銷售人員介紹，項目本打算5、6月份開盤，由于遭受預售證困擾，尾盤五期房源仍在等待開盤中，目前預計開盤時間將拖延至7、8月份。
事實上，橡樹灣五期房源預售證的“難產”正是由于北京住建委4月以來針對新房預售價格的進一步監管。作為“國五條”的地方落地配套政策，自4月10日以來，北京市住建委不再為定價高于此前成交價和周邊同質商品房價的新盤發放預售許可證后，針對商品房預售的“限價”政策進一步收緊。現階段，北京項目報批銷售程序也逐漸趨嚴，開發商需要提供預售方案、資金監管方案、小區前期銷售情況等資料，并填寫大量表格。
記者來到位于北京地鐵6號線沿線的金地格林格林(樓盤資料 業主論壇)，據銷售人員介紹，該盤定于5月底開盤，當記者問是否確定能如期開盤時，銷售人員表示不能保證。據該人員介紹，現在樓盤還未拿到預售許可證，拿到證后一兩天內就能開始銷售。
上述情況并非少數。“建委壓了不少證沒批。我們會關注公司代理項目的競爭樓盤，最近發現，周邊原本打算近期開盤的項目沒開，一問才知是預售證沒批下來。”業內人士表示，報批價格較前期房源成交價格過高，是這些項目預售證“難產”的主要原因。
北京的房價其實分為預售報價和實際簽約價格，預售報價往往是虛的，開發商可以在此基礎上做一些營銷噱頭，而真正體現房價真實情況的是簽約價格。現在北京住建委“卡”的不僅是開發商獲取預售許可證時的預售報價，還包括實際簽約價格。“4月以來，北京已經有20多個項目在簽約價格備案時要求一分錢不能漲。”北京中原地產市場總監張大偉表示。
開發商動腦筋變相漲價
失去定價權的地產商們正加入到逐漸升級的“預售證之戰”中。觀望僵持中，部分開發商開始尋求突圍，通過剝離精裝修費用、轉售現房等策略，以打破定價之困。
已于4月9日拿到預售許可證的北京萬科新里程，其應對策略就是簽訂兩個合同，一個是商品房預售合同，一個則是裝修合同。位于房山區的該項目采用預售價格與裝修價格相分離的策略，商品房預售部分的均價在1.6萬元/平方米左右，符合政府限價要求，而實際上這批房源均價在2萬元/平方米左右，超出部分購房者還需單獨簽訂裝修合同。銷售人員表示，裝修合同不能申請住房貸款，只能做消費貸，如果不貸款就只能把裝修合同上的金額算進首付里。
“事實上，單獨拿出的精裝修費用往往被要求一次性付款，這間接提高了購房者的首付比例。”張大偉分析，更何況，對于那些價格上調幅度較大的項目或豪宅項目來說，分離精裝修費用的意義似乎微乎其微。