樓市持續(xù)低迷，今年11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)新低。前不久召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也沒(méi)有提及房地產(chǎn)。最近，多位地產(chǎn)大佬在不同場(chǎng)合“看衰”樓市。萬(wàn)通集團(tuán)主席馮侖稱，“地方政府把互聯(lián)網(wǎng)小三扶正，房地產(chǎn)下堂”；SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱，房地產(chǎn)日子一天不如一天；一貫唱多的任志強(qiáng)都表示，“沒(méi)有看到任何理由能阻止(樓市)下滑?！?12月16日《新京報(bào)》)
在我看來(lái)，地產(chǎn)大佬們看衰房地產(chǎn)的觀點(diǎn)，多少有一定道理。即便在放松限購(gòu)、限貸以及降息的背景下，很多地方樓市最近土地交易、房屋交易有所回暖，但樓市已不可能再回到高歌猛進(jìn)時(shí)代。
這些地產(chǎn)大佬的觀點(diǎn)，與很多事實(shí)相吻合，釋放出不少信號(hào)。首先，三四線城市房?jī)r(jià)上漲乏力。馮侖認(rèn)為，目前“三四線城市人口幾乎沒(méi)什么增長(zhǎng)”。這句話有一定道理，因?yàn)槿木€城市大多數(shù)缺乏產(chǎn)業(yè)支撐。再加上三四線城市房屋庫(kù)存積壓嚴(yán)重，從短期來(lái)看，房?jī)r(jià)缺乏上漲動(dòng)力。所以，三四線城市的樓市相關(guān)利益方，應(yīng)放棄房?jī)r(jià)上漲的幻想。
其二，“去庫(kù)存化”仍是今后一段時(shí)間主流。任志強(qiáng)透露，目前開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存很大，大概預(yù)售面積已經(jīng)超過(guò)6億平方米，這是歷史最高峰。我們不用去懷疑這一觀點(diǎn)。今年以來(lái)，庫(kù)存高企已成為樓市最突出的一個(gè)問(wèn)題。住建部政策研究中心主任秦虹最近也透露，全國(guó)在建房屋九成沒(méi)賣出去。再加上開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，因此，以價(jià)換量才是開(kāi)發(fā)商的“不死之法”。
其三，不要幻想房地產(chǎn)再現(xiàn)高潮。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，不要再對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)抱有任何幻想。這是很中肯的一句忠告，過(guò)去很多年，中國(guó)樓市大多數(shù)時(shí)候都是高歌猛進(jìn)，繼而是持續(xù)不斷的調(diào)控，這是一種非正?，F(xiàn)象。在筆者看來(lái)，開(kāi)發(fā)商不要再幻想房?jī)r(jià)瘋狂上漲，地方政府也不要再幻想賣地收入像前些年那樣瘋漲，樓市“瘋增長(zhǎng)”時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。
最后，“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”將會(huì)帶來(lái)“樓市新常態(tài)”。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一有兩個(gè)觀點(diǎn)，值得地方政府和開(kāi)發(fā)商參考：一是隨著經(jīng)濟(jì)增速轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)進(jìn)入換擋期；二是房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)新常態(tài)也有關(guān)系。這樣的判斷是比較準(zhǔn)確的，經(jīng)濟(jì)增速放慢，房地產(chǎn)不可能快速增長(zhǎng)；中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，房地產(chǎn)也要認(rèn)識(shí)和適應(yīng)新常態(tài)，唯有如此，房地產(chǎn)才能不“落伍”。
也就是說(shuō)，無(wú)論是從這些地產(chǎn)大佬的觀點(diǎn)來(lái)看，還是從樓市現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，樓市相關(guān)利益方都該換換腦筋了。比如說(shuō)，地方政府不能再像過(guò)去那樣賣地?cái)?shù)錢(qián)、依靠土地財(cái)政過(guò)日子，唯有轉(zhuǎn)變觀念，轉(zhuǎn)變做法，才不會(huì)陷入被動(dòng)。開(kāi)發(fā)商不能看到放松限購(gòu)、降息等政策信號(hào)就漲價(jià)，只有降低庫(kù)存、降低負(fù)債率，并通過(guò)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，才不會(huì)被淘汰。 馮海寧