2013年，國內房地產市場經歷了不平凡的一年，不僅市場快速回暖，在政策上也發生了一定的變化。這使得人們對于2014年的樓市走勢與政策方向充滿了期待。
對此，專家認為，2014年，新一屆政府對房地產調控思路雖然有所轉變，但長效機制真正建立和鋪開，短期內難以實現，需要數年時間過渡。2014年樓市調控政策中，“限購、限貸”等措施仍將持續，而“房價控制目標”有可能不再提及，“限價、限簽”則有可能在2014年淡出。
合富置業首席市場分析師龍斌認為，從政策面看，三中全會已經明確提出市場配置資源起決定作用的方向，房地產市場亦不例外，政策轉向，重視發揮市場作用，幾乎是必須的選擇，而政府，更要落到它作為社會保障的公共服務職能上。2014年是制度變革的過渡期，政策會穩，但政策預期的影響潛移默化中會產生作用。從宏觀面看，2014年經濟增長和貨幣信貸的平穩趨勢應該比2013年更加容易判斷。從市場面來看，2013年的高地價、上漲過快的房價、預期以及供求關系，都將影響2014年的市場走勢。高地價大大提高了開發成本，也增加了產品定位和定價的難度；過快上漲的房價對購房需求本身會產生擠壓和擠出效應；從供求關系來看，實際上一線城市和核心二線城市的供不應求格局短期內無法改變，而三四線城市供過于求、供求均衡與其價格平穩是互為因果的，市場平穩，短期內也不會發生大的變化。
廣州樓價不可能無止境上漲
房地產專家韓世同則認為，2013年樓市調控政策延續了往年的風格，還是以行政調控手段為主，與此同時貨幣政策的調控暫時退出了市場。對此，廣州房地產專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，貨幣調控顯然不是主動的措施，這是由于整體流動性縮減、貸款人數眾多、利率放開等幾種因素造成的，而今年廣州市政府也采取了很多行政干預的手段，以達到控制房價的目標，但效果并不明顯。
日前廣東省房地產協會發布的廣東省縣域房地產發展研究報告顯示，近年來廣東縣域經濟社會平穩發展，十八屆三中全會為縣域經濟的發展將迎來改革紅利。伴隨我國全面建成小康社會、新型城鎮化上升為國家戰略，中央和省惠農政策的不斷出臺，以及廣東農村集體土地流轉的加速，縣域房地產被勾勒出了廣闊的發展空間。2007年以來，廣東縣域房地產市場發展蓬勃，呈現較快的增長勢頭，各項指標在全省總量中所占的比重不斷提高，增長速度整體高于同期全省總體水平。2007年縣域房地產投資205.19億元， 2012年為773.54億元，年均增速高達30.4%，同期全省年均增速為16.4%；2007年，縣域房地產投資僅占全省總投資的8.2%，2013年1-8月提高到15.2%，提高了7個百分點。其中，房地產投資占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%，縣域房地產對經濟的拉動作用日益彰顯。但是，盡管近年來縣域地產發展勢頭強勁，但存在的問題也不容忽視。2007年以來，縣域地區住宅投資占總投資比重一直維持在77%左右的較高水平，高于同期全省總體水平，說明廣東縣域房地產開發仍處于初級階段，還是以滿足居民居住需求為主，未能配合經濟、產業的發展而呈現多元化發展。廣東省房協秘書長、新聞發言人王韶表示，廣東縣域地產發展強勁，但背后也存在商品房建設總量偏大、待售面積增長速度較快等隱憂。此外，產品單一、綜合品質不高，盲目“復制”，地方特色不明顯，項目定位有待優化等問題都值得業界思考。
“房價控制目標”有可能不再提及
合富輝煌首席分析師黎文江認為，2013年四季度出臺的“穗六條”政策，增加繳納“個稅/社保”時限至三年，影響頗大。最大影響是買家的心理預期，導致觀望情緒濃厚。據監測，多個樓盤的客戶來訪量明顯減少，部分客戶對降價有所期待，“再等等”的心態明顯加劇。從調查數據看，相較于中低端樓盤，高端樓盤受“連續三年社保/納稅證明”的影響明顯。“穗六條”亦使約兩成多的二手買家入市受阻。其中，社保/納稅不足三年的外地二手買家(以經商客戶居多)，約占整體二手樓市兩成左右。而受“二套首付七成”政策影響的買家，占整體二手樓市不足一成。
“限價、限簽”等措施在實際施行過程中，并無助于抑制房價上升。“限價、限簽”導致“雙合同”，“數字游戲”等市場亂象出現，扭曲了真實價格信息。因而，“三年社保/納稅證明”的持續實施，可能成為現行“限價、限簽”的替代。“房價控制目標”在2014年有可能不再提及，“限預售、限簽”等政策有淡出的可能。從短期看，政府在未來2至3年內將以加快完善住房保障體系，償還社會保障欠債為首要任務。只有當住房的社會保障超越過往、達到一定規模時，以“限購”為代表的行政干預才具備退出條件。
一二線城市房價仍將穩固上升
合富置業首席市場分析師龍斌認為，從政策面看，三中全會已經明確提出市場配置資源起決定作用的方向，房地產市場亦不例外，政策轉向，重視發揮市場作用，幾乎是必須的選擇，而政府，更要落到它作為社會保障的公共服務職能上。2014年是制度變革的過渡期，政策會穩，但政策預期的影響潛移默化中會產生作用。從宏觀面看，2014年經濟增長和貨幣信貸的平穩趨勢應該比2013年更加容易判斷。從市場面來看，2013年的高地價、上漲過快的房價、預期以及供求關系，都將影響2014年的市場走勢。高地價大大提高了開發成本，也增加了產品定位和定價的難度；過快上漲的房價對購房需求本身會產生擠壓和擠出效應；從供求關系來看，實際上一線城市和核心二線城市的供不應求格局短期內無法改變，而三四線城市供過于求、供求均衡與其價格平穩是互為因果的，市場平穩，短期內也不會發生大的變化。
綜合政策、宏觀和市場三大方面來研判，我認為與2013年前高后低的走勢可能不同，2014年的廣州房地產市場或許會出現前低后高的走勢，上半年房價走平，成交略減的機會不小。2014年的主戰場仍然是一二線核心城市，但部分產業較齊全、人口集聚力強、城市發展快、且房價平穩、產品素質高的三四線城市，2014年有望異軍突起。說拐點或下行，一定要慎重，在十年嚴格調控的時代是這樣，在過渡期同樣也是這樣，因為這個過渡期可能要相當長的時間，長到和城市化進程、發展模式徹底轉變同步。2014年不可能是泡沫擠壓年，充其量是解壓年，對于一二線城市來說，穩固上升仍是大趨勢。
廣州樓價不可能無止境上漲
房地產專家韓世同則認為，2013年樓市調控政策延續了往年的風格，還是以行政調控手段為主，與此同時貨幣政策的調控暫時退出了市場。對此，廣州房地產專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，貨幣調控顯然不是主動的措施，這是由于整體流動性縮減、貸款人數眾多、利率放開等幾種因素造成的，而今年廣州市政府也采取了很多行政干預的手段，以達到控制房價的目標，但效果并不明顯。
從近期中央高層表態及十八屆三中全會決定來看，房地產市場調控思路正在發生根本性轉變，樓市調控應加速去行政化，取而代之的是以長效調控機制為主軸的市場化調控手段。“但長效調控機制的建立并非一蹴而就的。”韓世同表示，“多年以來房價不斷攀升，其實跟過去十年基礎性制度的作用息息相關，比如說土地招拍掛，又比如說只有開發商才是唯一合法的住宅開發商，等等。這一切的癥結就在于土地制度、財稅制度、金融制度這三大制度，至于怎么去運作調整，從何處著手，恐怕還要等下回分解。”
談到2014年廣州乃至全國樓市的預期，韓世同認為，廣州的樓價不可能永無止境地上漲，肯定會觸頂回落，如果房價繼續上漲，不用調控仍會回落，目前像廣州中心城區，趨向于有價無市就是這個道理。“再放眼全國，目前房地產市場的形勢其實并不如人們想象得那么樂觀，一二線城市趨熱，但熱的二線城市不多，三四線城市也已經偏冷。總體來看，相比過去幾年，今年的房地產市場是偏冷了。”
縣域房地產市場將迎來改革紅利
日前廣東省房地產協會發布的廣東省縣域房地產發展研究報告顯示，近年來廣東縣域經濟社會平穩發展，十八屆三中全會為縣域經濟的發展將迎來改革紅利。伴隨我國全面建成小康社會、新型城鎮化上升為國家戰略，中央和省惠農政策的不斷出臺，以及廣東農村集體土地流轉的加速，縣域房地產被勾勒出了廣闊的發展空間。2007年以來，廣東縣域房地產市場發展蓬勃，呈現較快的增長勢頭，各項指標在全省總量中所占的比重不斷提高，增長速度整體高于同期全省總體水平。2007年縣域房地產投資205.19億元， 2012年為773.54億元，年均增速高達30.4%，同期全省年均增速為16.4%；2007年，縣域房地產投資僅占全省總投資的8.2%，2013年1-8月提高到15.2%，提高了7個百分點。其中，房地產投資占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%，縣域房地產對經濟的拉動作用日益彰顯。但是，盡管近年來縣域地產發展勢頭強勁，但存在的問題也不容忽視。2007年以來，縣域地區住宅投資占總投資比重一直維持在77%左右的較高水平，高于同期全省總體水平，說明廣東縣域房地產開發仍處于初級階段，還是以滿足居民居住需求為主，未能配合經濟、產業的發展而呈現多元化發展。廣東省房協秘書長、新聞發言人王韶表示，廣東縣域地產發展強勁，但背后也存在商品房建設總量偏大、待售面積增長速度較快等隱憂。此外，產品單一、綜合品質不高，盲目“復制”，地方特色不明顯，項目定位有待優化等問題都值得業界思考。
而在新型城鎮化的發展思路之下，縣域經濟面臨重大發展契機，縣域房地產市場也將隨之成長。作為國民經濟的基礎性、先導性產業，房地產業的發育程度與當地經濟發展水平密切相關，房地產業的發展既要適度領先于社會經濟建設，更要適應和服務于產業經濟發展。與全省總體水平相比，廣東縣域經濟發展相對落后，房地產業也未能配合經濟、產業的發展而呈現多元化發展。十八屆三中全會的召開，為縣域房地產業的發展提供了轉型升級的新思路。
南方日報記者 李廣軍
蔣勁勁 許 蕾