國慶黃金周前夕，央行和銀監(jiān)會將首套房最低首付比例從之前的3成降為了2.5成。雖然廣州市民買房的首付還難以降到25%，但廣州首套房利率繼續(xù)下行，國有大行普遍將首套房利率優(yōu)惠從9折降至8.8折，而股份制銀行則普遍從9.2折到9.5折降至9折。總體來看，目前廣州14家銀行首套房貸低至9折以下，平均利率折扣已經(jīng)降至9.16折，平均利率首次降至5%以下。
在房貸利率下行趨勢中，不少購房者開始咨詢，購房時等額本息與等額本金還款誰更劃算？也有購房者咨詢，提前還貸來享受首套房貸新政，是否劃算？
首套房利率繼續(xù)下行
9月30日，央行和銀監(jiān)會下發(fā)通知，要求在不實施“限購”措施的城市，將首套房最低首付比例從之前的3成降為了2.5成。業(yè)內(nèi)人士表示，房貸新政主要激活改善的是三四線城市的需求，北上廣深這些房價上升的城市仍在“限購”之中。
以往到了10月份，會有部分銀行出于額度或利潤考慮，收縮房貸折扣力度，目前北京和上海均有類似情況。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近日廣州首套房利率繼續(xù)下行，國有大行普遍將首套房利率優(yōu)惠從9折降至8.8折，而股份制銀行則普遍從9.2折到9.5折降至9折。具體來看，近日廣州共有9家銀行下調(diào)了首套房利率，分別是匯豐銀行從8.6折降8.2折，郵儲銀行從9折降至8.5折，工商銀行和中國銀行從9折降至8.8折，農(nóng)業(yè)銀行從8.9折降至8.8折，光大銀行從9.2折降至9折，興業(yè)銀行從9.5折降至9折，中信銀行從基準(zhǔn)利率降至9折，恒生銀行從9.5折降至9折。至此，目前廣州的平均利率折扣已經(jīng)降至9.16折，平均利率首次降至5%以下。
對于廣州市民而言，平均利率降至5%以下意味著什么？以一筆總額100萬元、30年期的貸款為例，如果購房者分別在2014年9月申請貸款，當(dāng)時全國首套房貸款平均利率為6.86%，相當(dāng)于當(dāng)時基準(zhǔn)利率6.55%的1.05倍。也就是說，近期申請貸款的話總利息約可節(jié)省4.5萬余元，月供減少1252元。
廣州多家銀行信貸部相關(guān)人士告訴記者，較之往年，今年四季度銀行的信貸額度并不緊張。國有大行中如農(nóng)行、建行均表示，雖然一般情況下首套房貸利率給予8.8折，但如果貸款人個人征信記錄良好，且純商業(yè)貸款額度達(dá)到200萬以上，支行可以為客戶嘗試申請8.6折的折扣。
業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨著金九銀十樓市回溫，不愿意加大折扣的銀行為此也不得不采取跟隨的策略，未來或?qū)⒃诜抠J市場上演利率大戰(zhàn)。
等額本息和等額本金
還款比較
以貸款20年，貸款100萬元，基本利率5.15%計算，等額本息月供6682.70元，利息總額為60.38萬元，累計還款總額為160.38萬元；而等額本金首個月月供為8458.33元，此后每月遞減，利息總額為51.71萬元，累計還款總額為151.71萬元。
收入較高宜選等額本金
在房貸利率下行趨勢中，不少購房者開始咨詢貸款選擇等額本息還是等額本金還款更劃算。也有購房者咨詢提前還貸，欲再出手享受首套購房政策。
房貸還款方式哪種好？實際上，很多購房者都不知道怎么做，才能確保自己還錢最少，很多時候都是銷售、銀行說怎么還款就怎么還。購買一手房時，售樓小姐算的都是等額本息，因為每月還款數(shù)額固定，而且相對于另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。一般來說，售樓部和銀行不會主動提出有等額本金這種還款方式。不過兩相比較，等額本息在初期還貸時資金壓力會更小，但還款的總金額比等額本金還款要多。
一國有大行信貸部劉經(jīng)理告訴信息時報記者，等額本息最后還給銀行的利息要多一些，但是一開始的壓力要小一些，適合收入相對較低貸款者；而等額本金在初期還貸時資金壓力會更大，但還款的總金額比等額本金還款要少，收入較高的貸款者選擇這種還款方式更好。
“購房者可以結(jié)合自己的實際選擇還款方式，如果貸款者工作和收入穩(wěn)定，還款能力較強(qiáng)，前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出。如果還款能力稍弱，前期資金緊張，可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會比較小。”
等額本息不利于提前還款
如果是提前還貸，等額本息和等額本金的差異會不會拉大？劉先生表示，等額本息還款方式中，前期每個月還款額度中，本金額度少、利息額度較多，不利于提前還款。“如果有提前還貸的打算，收入又比較穩(wěn)定，還是建議選擇等額本金。”
不過，兩種還款方式，提前還貸也有學(xué)問。根據(jù)理財專家的建議，如果選擇等額本息，還款期已經(jīng)超過二分之一，已經(jīng)償還了大部分的利息，就不用選擇提前還款了；如果采用的是等額本金還款，期限已經(jīng)超過三分之一，本金也已經(jīng)還了大半了，剩下的利息已經(jīng)越來越少，選擇提前還款的意義也不大。
但是如果從現(xiàn)實資金的利用率情況來說，通過提前還貸來享受首套房貸新政，對貸款余額較少的購房者比較合適。因為貸款余額越少，購房者支付現(xiàn)金也越少。而對于不再購買新房的消費(fèi)者，如果手有余錢，是否要提前還房貸，關(guān)鍵要看余錢的投資收益能否覆蓋房貸成本，如果不行，則要考慮提前還貸；如果可以，則不必急于還貸。
(信息時報)