新政后投資客在玩什么

　　本刊記者/甄愛軍

　　文前提要：樓市正在經歷嚴厲的宏觀調控，我們這次將目光聚集在一個特殊的群體——房產投資者。目前這部分人在干什么？他們對市場有什么樣的判斷？……弄清楚這些問題，也許對購房者會提供一些有益的幫助。

　　當樓市正在遭遇宏觀調控的時候，房產投資者到底在干什么？投資者作為樓市中一個特殊的群體，資本逐利的本性，常常會使得他們對市場的變化最為敏感，也常常會最先做出反應。因此我們關注這個群體，可在一定程度上判斷未來市場有可能發生的變化。

　　本刊記者通過多方努力，采訪到下列幾位投資者。我們試圖通過他們的做法，來提前窺探市場未來的變化。也許他們在目前針對調控政策所表現出來的反應，并不能代表整個市場的趨勢，但不可否認的是，有些投資者的做法，往往能夠成為市場正面或反面的參考。在此需要說明的是，文中觀點僅代表投資者個人觀點。

　　靜觀其變玩“潛伏”

　　代表人物：王云海

　　具有十余年的房地產行業從業經歷的王云海近期表現出幾分淡定。

　　除了自住房外，王云海手上目前擁有4套住宅，均為投資。去年一年房價又出現快速上漲，漲勢之迅猛堪比2007年，這讓王預感到國家會對樓市開始新的一輪調控。其后形勢的發展正如他所猜測的那樣，在2009年底國家停止了一系列信貸、稅收優惠政策，同時針對部分房產轉讓行為開始征收房產買賣個人所得稅、房產營業稅等，今年四月份，國家更出臺了有史以來最嚴厲的調控政策“新國十條”。

　　面對調控，房產市場會怎么走？這是王云海近期一直在思考的問題。經歷過兩次調控的他心里非常清楚，此次調控不同于前兩次。“圈內有些朋友問我，這次調控之后，房價會不會再次上漲，我認為可能性已經不大了。”王說。之所以抱著這樣的觀點，是因為他發現這次調控的方式較之以前有了很大的不同，如開始重視保障性住房的供應，并加大市場供應，這在緩解社會矛盾的同時，還會分流出一部分市場需求，并著手解決供需矛盾，從而讓房價失去暴漲的動力。

　　王云海并未急著處理手中所持有的物業，他表示要等到形勢明朗化之后再做決定。雖然目前交易狀況已經接近“冰點”，但在他看來，這種狀況并不會維持很長時間。他說：“現在買賣雙方都在觀望，因為上海細則還沒有出臺，因此大家都在等待。”

　　讓王云海感到有些擔心的是房產稅。國務院已經確認房產稅改革，他認為這個消息對房產投資來說是個“重大利空”：“如果征收房產稅的話，住宅投資在持有環節上的成本將會大增。”王表示，如果房產稅在上海開征，他將出售手中物業，選擇別的投資方向。

　　持有優質物業玩“長炒”

　　代表人物：柳新華

　　看好優質物業的保值增值能力，柳新華準備繼續持有手中的房產。

　　熟知柳新華的一位房產經紀人告訴記者，柳是個“不差錢”的私企老板，手中所持有的物業均為一次性付款，沒有資金壓力。也許正是因為無債一身輕，所以柳新華得以從容應對這輪調控。就在最近，有人愿意在今年四月份掛牌價基礎上加價5%，求購他手中一套位于古北的房產，不過被他拒絕了。“我做了不少‘思想工作’，嘴皮都快磨破了，但柳先生就是不動心。”這位經紀人如是說。

　　上海的優質物業還有上漲空間，這是柳新華的觀點。在他看來，隨著可供建設的用地越來越少，未來上海市中心新增高檔公寓數量也會隨之減少。但長三角區域經濟強勁發展勢頭，會使得更多的人像他自己一樣，涌入上海置業。因此他相信，優質物業的需求在未來相當長的時間里，將會保持著旺盛的態勢，而這正是此類房產升值的動力基礎。

　　同時，考慮到目前存在不小的通脹壓力，柳新華認為持有優質物業是最好的抗通脹方式。在他看來，如果持有現金，購買力的下降會帶來不小的損失，而持有房產，資產的增值能夠很好地抵御通脹。

　　不過，對于不同地方的物業，柳新華采取不同的處理方式。他在長三角其他二三線城市也購置了房產，但準備將其售出。他認為宏觀調控對這些地方所產生的作用會更大，因而未來面臨更長時間的調整。

　　投資新戰場玩“轉移”

　　代表人物：沈元

　　新一輪宏觀調控對投資性需求打壓力度很大，這讓很多投資者認為住宅已經失去了投資價值，沈元就是其中一位。

　　沈元是上海某外企高管，早在六年前就開始涉足房產投資。經歷過兩次宏觀調控，但前兩次堅持了下來，當然也獲得了應有的回報。但這一次，沈先生不打算堅持下去，準備售出手中持有的兩套房產，改為投資商鋪。

　　問及原因，沈先生表示房價漲得過快，有可能會面臨較大幅度的調整。他所投資的地區為外環線附近的九亭和松江新城，這是自住需求最為集中的區域，而就在最近一段時間內，外環線附近的住宅單價也已漲到2萬元左右，這在他看來漲得有些過快。

　　漲得越快就意味著房價中的泡沫成分越大，這是他對當前上海外環線以外區域現狀的判斷。考慮到目前的調控政策對投資性需求實行強力打壓，比如在信貸方面嚴格限制，加大轉讓成本，如從嚴征收房產交易個人所得稅、房產營業稅等，以及未來還有可能加大持有成本，如近期傳出在上海試點房產稅等，這都會使得住宅投資變得困難重重。種種限制，加之之前上漲過快，所以在調控時期，調整壓力也會更大。“如果房價會回落的話，我認為會從外環線以外區域開始。”沈元說。

　　商業地產價格在最近幾年并未像住宅那般瘋漲，這讓沈元看到了新的投資機會。他認為這種現象并不正常，而且這種現象也會隨著投資者對商業地產的重視而得以扭轉。他會選擇哪種商業地產來投資呢？沈元表示最看好社區商鋪，因為這種形式的商鋪對資金要求不高，而且風險相對較小，容易把握。

　　短炒虧本玩“出逃”

　　代表人物：何敏

　　部分講究快進快出的房產投資者，近期只能選擇解套離場了。

　　何敏不是溫州人，但她學來了溫州人的投資方式，其房產投資理念就一個詞：炒房！這也曾讓她嘗到了不少甜頭。在2007年夏天，她跟朋友一起湊了50萬元，開始炒房，那段時期，房產買賣異常容易，賣家提出的任何條件都能得到滿足，因此在短短幾個月里，她便賺了幾十萬元。2008年樓市歸于沉寂，這也是讓她最難熬的一年，不過2009年又讓她火了一把，靠快進快出短炒，又賺了不少真金白銀。

　　今年的宏觀調控，讓她發現“短炒”已經不靈了。在今年2月底，她在古北以305萬元的價格從另外一個投資者手中吃進一套御翠豪庭的房產，準備過半年后加價45萬元轉手售出。因為此前的短炒經驗告訴她，只要行情穩定，像御翠豪庭這樣的高檔樓盤，即使是年初國家取消了購房優惠政策，但當時調控跡象并不明顯，因此保守估計漲個15%應該不成問題。誰知宏觀調控政策在“兩會”之后接連出臺，打亂了她的計劃。信貸政策的突然收緊，讓何敏無法從銀行申請到住房按揭貸款，這使得她相當被動。

　　沒有別的選擇，為了盡快脫手，何敏近期以303萬元的到手價將其轉讓了出去。因為目前還沒有取得房產證，因此轉讓為“大定金”形式，即約定在取得產證某個時間段內完成交易手續。加上中介傭金，何敏此次炒房虧了5萬元。不過她認為這樣做十分有必要，因為新的宏觀調控政策對房產投資的打壓力度之大，已經超出了自己的預期。“包括信貸、稅收等環節對房產投資的限制力度明顯加大，今后一段時間已經不適合炒房了。”她如此總結道。