9月以來，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)支持政策在全國范圍內(nèi)相繼落地，讓人們對(duì)政策效果的釋放情況充滿期待。
10月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，9月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平、同比漲幅擴(kuò)大，二手住宅環(huán)比轉(zhuǎn)漲、同比降幅收窄；二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比有漲有降。
北京上海成上漲“領(lǐng)頭羊”
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%和0.5%。
同時(shí)，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.7%和0.6%，廣州環(huán)比下降0.7%，深圳環(huán)比持平。
“從一線城市來看，市場(chǎng)的復(fù)蘇力度明顯偏大，這本身和‘認(rèn)房不認(rèn)貸’落地有著直接關(guān)系，帶動(dòng)了首套剛需以及改善需求同步提升，同時(shí)二手房由于掛牌量明顯增多，也導(dǎo)致城市內(nèi)不同區(qū)域價(jià)格分化表現(xiàn)更為明顯。”58安居客研究院院長張波指出。
他認(rèn)為，下一步需要跟進(jìn)限購政策的進(jìn)一步優(yōu)化，帶動(dòng)外圍區(qū)域的新房以及核心區(qū)域二手房成交量提升，這將是穩(wěn)定房價(jià)的重要措施。
從單個(gè)城市表現(xiàn)看，新房房價(jià)環(huán)比漲幅最大的三個(gè)城市為上海、北京和西安，二手房價(jià)漲幅排名靠前的則是北京、上海、天津和石家莊。綜合看來，北京和上海扮演了本輪樓市回暖的“領(lǐng)頭羊”角色。
相比于京滬樓市的成交量和房價(jià)“雙漲”，同為一線城市的廣州、深圳市場(chǎng)表現(xiàn)則稍微遜色。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，京滬老舊二手住房多，改善型需求潛力大，有效的剛需基礎(chǔ)更大。加上此前又嚴(yán)格實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)以后釋放的需求潛力更大。
他同時(shí)表示，一線城市房價(jià)止跌企穩(wěn)對(duì)于后續(xù)穩(wěn)定房價(jià)將產(chǎn)生積極效應(yīng)，杭州、寧波、成都、西安、長沙等基本面較好的熱點(diǎn)二線城市房價(jià)也有了企穩(wěn)跡象。
新房同環(huán)比跌幅小于二手房
數(shù)據(jù)顯示，9月全國70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，連續(xù)4個(gè)月下跌，跌幅與上月持平；同比方面，9月新房價(jià)格同比下跌0.6%，連續(xù)17個(gè)月同比下跌，跌幅連續(xù)3個(gè)月持平。
再看二手房，9月全國70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅連續(xù)三個(gè)月持平；同比方面，9月70城房價(jià)下跌3.2%，連續(xù)下跌19個(gè)月，但跌幅與上月持平。
“對(duì)比新房和二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)可以看出，二手房同環(huán)比跌幅要大于新房。”李宇嘉認(rèn)為，這主要因?yàn)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施后，二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，且月度銷售量小于掛牌量，交易周期增加、預(yù)期下滑，導(dǎo)致部分房源持續(xù)降低掛牌價(jià)，以求盡快出貨。
“值得注意的是，二手房價(jià)格環(huán)比跌幅未再擴(kuò)大，一線城市從5-7月份的領(lǐng)跌，到9月份逆轉(zhuǎn)為上漲，這是二手房價(jià)格跌幅趨穩(wěn)的核心因素。”李宇嘉指出。
“新房市場(chǎng)的表現(xiàn)說明8月份以來一系列購房政策開始產(chǎn)生了效果，至少跌幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)有所遏制。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，而當(dāng)前二手房市場(chǎng)的調(diào)整幅度和力度都明顯比新房要大，恰恰也是二手房市場(chǎng)深刻調(diào)整的佐證。
“二手房的供應(yīng)規(guī)模相對(duì)大，提振二手房非常重要，也有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期良好發(fā)展。目前二手房在限購、銀行貸款、換房退個(gè)稅等方面都有積極政策，后續(xù)要繼續(xù)用足用好政策，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的更好發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，9月份，房地產(chǎn)相關(guān)支持性政策出臺(tái)144次，創(chuàng)今年以來月度調(diào)整頻次新高。隨著政策效應(yīng)逐步傳導(dǎo)至市場(chǎng)端，市場(chǎng)正在出現(xiàn)積極變化，而且相較于新房，政策對(duì)二手房市場(chǎng)提振更為明顯。
未來走勢(shì)如何？
“9月份數(shù)據(jù)已經(jīng)說明，當(dāng)前房價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)了‘跌幅態(tài)勢(shì)已經(jīng)遏制、一線城市率先復(fù)蘇、其他城市仍需努力’的特征，四季度要鞏固好既有的政策效應(yīng)，激活需求積極促進(jìn)房價(jià)指數(shù)回穩(wěn)回暖。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
張波認(rèn)為，雖然全國層面的市場(chǎng)還未整體復(fù)蘇，但部分城市和區(qū)域的市場(chǎng)已經(jīng)有觸底反彈跡象。預(yù)計(jì)后續(xù)隨著各地政策不斷深化，尤其是一二線熱點(diǎn)城市限購政策進(jìn)一步放開，市場(chǎng)將有望進(jìn)入更為扎實(shí)的復(fù)蘇階段。
10月18日，國新辦就2023年前三季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行發(fā)布會(huì)。國家統(tǒng)計(jì)局副局長盛來運(yùn)提到9月份70個(gè)大中城市商品住宅交易量的數(shù)據(jù)：新房和二手房合計(jì)數(shù)據(jù)在當(dāng)月轉(zhuǎn)正，環(huán)比增長2.8%，從4月份以來，在連續(xù)5個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)正。“房地產(chǎn)的優(yōu)化政策作用在持續(xù)釋放，有積極效應(yīng)。”
“我們要認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。我們認(rèn)為中國的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐。”盛來運(yùn)表示，政策的發(fā)揮還要有個(gè)過程，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總體上處在一個(gè)調(diào)整階段，所以后期還是要抓好政策的落實(shí)。