告別“三高”模式 房企轉型迎“新生”
規模讓渡于質量、長期主義取代短期主義，轉變發展思路已成為房企共識
企業轉型之問
掙扎過去年刺骨的寒冬，所有的房企都在不約而同地期盼，一束來自春天的光。
是的，這個寒冷冰凍的冬季并不容易跨越。恒大“爆雷”、陽光城“違約”、融創“賣賣賣”、萬科向股東“道歉”……在港股財報發布的截止日期（3月31日）到來之時，仍然有多家房企未能刊發財報而陷入被迫停牌的境地。同樣，在A股上市的房企業績也難言樂觀。由于目前A股房企財報尚未披露，據中指研究院統計，截至2月底，A股69家房企發布業績預告或業績快報，約有四成房企在2021年出現業績虧損。
當下，“舍規模求質量”的轉型之路正在徐徐鋪開，雖然房企會經歷轉型的陣痛，但將通向良性循環、健康發展的光明未來。
追求規模的“三高”模式亟須轉變
不僅是業績出現下滑，部分高負債房企由于資金緊張無法按時償債從而陷入“違約”。面對曾經舉債擴張留下的后遺癥，房企“痛定思痛”，積極展開自救措施，比如促銷售、降負債、賣資產、調結構、緩拿地、引合作等，這些積極的自救策略將成為房企“活下去”的良策。
但是，從長期來看，這場行業的短期陣痛是一場“刮骨療傷”式的療愈過程。放在歷史長河的角度來看，這場短期陣痛是必要的，它可以治愈長期以來房地產行業大起大落帶來的周期性病態，它避免了由高杠桿驅動下房地產行業最終硬著陸的風險，它刺破了房價高攀的泡沫，最終引發全行業的理性思考，回到一個良性、健康發展的軌道之上。
房地產行業有個經典的比喻。過去房地產行業以高負債、高周轉、高回報著稱，長期以來，在上述“三高”模式驅動下，房地產就像一個得了“高血壓、高血糖和高血脂”的病人，高血壓比喻目前的流動性問題，高血糖比喻高杠桿風險，高血脂比喻的是行業增收不增利的現狀。
而要治療“三高”癥狀，就要徹底轉變發展思路，房地產行業亟須從過去“三高”模式下追求規模的發展思路轉變為追求高質量發展的思路。也就是說，未來，高質量、高效益、低負債的發展模式將成為新的主流。
助力行業良性循環和健康發展
這場轉變具有歷史的必然性。一方面，我國房地產市場的主要矛盾已經從過去的住房短缺過渡到發展不均衡、不充分。也就是說，我國房地產行業面臨著從數量到質量的轉變。另外一方面，過去以高杠桿驅動追求規模的發展模式弊端已經凸顯，包括行業風險增高、泡沫增大等。
在這關鍵的歷史節點，我國從政策端引導房地產行業實現健康平穩的發展。一方面，“房住不炒”是未來房地產行業的主基調，在這一政策基調下，房地產行業平穩發展將取代過往周期性的波動；另一方面，“三道紅線”等政策從金融端對房企進行約束，迫使房企降低負債，回到良性發展的軌道之上。
今年3月5日，國務院總理李克強在作《政府工作報告》中表示，繼續保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
房地產業良性循環和健康發展是未來的發展目標。在新的發展目標指引下，業內新的共識也已經形成——規模讓渡于質量，長期主義取代短期主義，這將是所有房企新生的方向。
■ “自救”方法論
1 降本增效
資金困難時期，企業往往會進行降本增效，房企也不例外。
對于房企來說，降本增效中，“三費”在財務表現上更為直觀，其包括銷售費用、管理費用和財務費用。房企平時也會注重銷售費用和財務費用的管控，所以，在行業下行時，降低管理費用中最立竿見影的就是裁員降薪，壓減人力成本。
自去年至今，恒大、華夏幸福、藍光發展、建業地產、祥生控股等超50家房企都有不同比例的裁員，范圍涉及普通員工到高管。
以建業地產為例，今年年初，建業地產將原先五級管理調整為三級管理，還撤銷原有的五大業務集團總部，總部人員涉及約1000人，而此次組織架構調整后將有一半以上人員回到一線。
對于流動性緊張或者已經“爆雷”的房企而言，除了裁員之外，也不乏大面積的降薪，其方式包括取消季度獎、年終獎等獎金，工資延遲發放等。
2 調整架構
在行業擴張時期，房企往往采取分散式、充分授權的組織架構，而在收縮期，房企會反向采取集中式、權力集中的管理方式。
據中指研究院統計，從2021年以來至今，已經陸續有20多家房企開啟組織變革之路。在組織架構上，萬科、金茂、旭輝、華潤等推行以輕總部、強區域為特征的組織結構優化，打造高效組織。比如，萬科總部的規模降至約150人；旭輝提出“小總部、強區域、輕一線”。還有以業務優化為核心的組織架構調整，助力重點業務發展，如榮盛發展首次設立了“大灣區特區”；新城控股新設康養事業中心等。
同時，房企還通過合并、拆分等調整區域架構，優化區域管理，提升管理效能。比如，2021年12月底，碧桂園進行組織架構調整，其區域公司由原來的106個縮減至65個。此外，部分房企從原來的多總部或者多業務合并為一，聚焦主業發展。今年2月，建業地產宣布從五級管理調整為三級管理，直接取消業務集團和大區兩級，原有的業務集團總部撤銷，五大總部合一。
值得一提的是，隨著組織架構的調整，原先區域性組織擁有的權限也被收回至總部。最為典型的是拿地權限，3月31日，萬科董事會主席郁亮在業績會上表示，在拿地方面萬科將從分散改為集中管控，額度也不再做切分，統一進行總體把握。
3 促銷提質
“抓促銷，搶回款”，成為房企走出困境的第一共識。
對于基本面尚好的龍頭房企而言，有回款的銷售成為其強調的重點。碧桂園常務副總裁程光煜在業績會上表示，今年預計可售貨值在6500億元左右，碧桂園會更加重視合理的量價關系，追求有質量的銷售和經營。
而流動性緊張的房企更是將促銷售放在了首位。正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業績會上表示，目前的第一任務就是聚焦有序生產經營和回款兩大工作，戰略上以“保交付、保供貨、保品質、促銷售、促回款”為五大核心目標。
在追求質量的新目標下，不少房企從根本上改變了之前規模擴張的目標，萬科、龍湖、旭輝、正榮等都不再設定銷售目標，轉而強調更有質量的權益銷售額。以旭輝控股為例，其在發展定位中直接去掉了“規?！倍郑I地產在今年則提出了“做少、做小、做好”的發展理念。
4 減緩拿地
自去年房地產行業進入低谷，融資端收緊以來，多數房企不同程度地削減拿地支出。
據億翰智庫數據統計，2021年，TOP100企業拿地總額25377億元，同比下降21.5%；其中，排名11-30位企業投資力度降幅最大，降低14.6個百分點。新城控股、綠地、陽光城、佳兆業、中南置地等拿地支出削減超半。
今年也延續了去年這一趨勢。據克而瑞數據統計，2022年1-2月房企拿地總額僅960億元，同比下降86%。
關于今年的拿地策略，部分房企已經公開表態繼續縮減拿地支出，甚至不再拿地。曾經高調“買買買”的融創中國也在去年初就宣布“謹慎拿地”，在公開市場上也罕見其出手。而目前處于階段性流動性緊張中的正榮地產，在3月的業績會上直接宣布“暫緩拿地”，將有限資金用于保交付、保生產運營。
5 降低負債
除了狠抓銷售回款外，房企轉變發展思路，努力降低負債也成為共識。
2020年8月，監管層發布“三道紅線”政策，全方位對房企負債進行監管，并且提出三項指標，即剔除預收款的資產負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%；現金短債比不得小于1倍，對應三項指標將房企分為綠檔、黃檔、橙檔和紅檔。
自“三道紅線”發布以來，中國金茂、世茂集團、招商蛇口、萬科、旭輝控股等相繼晉升綠檔房企。截至今年4月8日，根據新京報記者統計，銷售額排名前50強的上市房企中已披露2021年業績的共計有綠檔房企16家，黃檔房企13家，紅檔房企2家。
業績會上，更多房企喊出了變“綠”目標。目前處于黃檔的碧桂園，將力爭在2023年中期前降至綠檔；美的置業、綠城中國計劃在2023年進入綠檔；時代中國則表示，將在2022年底完成“三道紅線”轉綠的目標。
6 出售資產
處于絕境中的房企，為了度過眼前的危機，也會采取“斷臂求生”的方式，“忍痛割肉”出售資產。
據新京報記者不完全統計，從去年至今，陸續有中國恒大、華夏幸福、藍光發展、融創中國、世茂集團、中國奧園、佳兆業等超20家房企對外出售資產。
融創在今年3月25日發布公告，披露了在過去的半年時間內，為了保證公開市場債券的如期償付，融創拼盡全力自救，其中，堅決處置資產約257.2億元。
積極出售資產展開自救的還有世茂集團。近年來，世茂集團已出售上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運城項目、香港維港匯項目和上海北外灘項目，售價合計約91億元。此外，世茂還將旗下多處資產和項目擺上貨架。
除了散售資產和項目外，部分房企將物業板塊整體出售，其中包括富力、藍光發展、禹洲集團、中梁控股、中南集團等，將旗下物業進行整體出售來獲取資金度過危機。
7 引入合作
目前，在融資端政策依然趨緊的狀況下，民營房企的日子仍比較艱難。因此，引入具有資金實力的央企、國企等入局，不失為一種“活下去”的選擇。
4月2日，佳兆業、招商蛇口、中國長城資產在深圳簽署戰略合作協議，三方將重點圍繞粵港澳大灣區城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作。其中，招商蛇口為央企，中國長城資產為我國四大國有資產管理公司之一，擅長對不良資產和股權進行管理、投資和處置。
同時，地方政府也出面促進相關企業的合作。今年1月，廣東省政府召集多家房企開會，包括奧園集團、富力地產、保利地產、中海地產、五礦地產、越秀地產、珠江實業集團等國企和民企，并為幾家國企、央企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。
隨著地方政府的“牽線”以及并購貸的落地，或許今年將會有一輪以央企、國企主導的收并購展開。
今年房企能否走出困境？
隨著政策面回暖和房企自救措施的展開，今年，房企能否走出困境呢？
IPG中國首席經濟學家柏文喜認為：“雖然目前六部委聯合表態支持房地產發展，但樓市至今尚未出現實質性回暖，房企的流動性危機依然十分嚴峻，部分頭部民營房企依然出現‘爆雷’問題。因此，今年二季度能否扭轉這一行業勢頭從而走出困境，是今年房企和房地產行業可持續發展的關鍵?！卑匚南策M一步建言：“在有效把控風險的前提下，資金端除了給予房企足夠的信貸支持之外，還應對房企現有的融資進行必要的合理支持，以防止流動性的繼續惡化，促進其盡快恢復?！?/p>
“伴隨著核心城市限制政策逐步放松，房企流動性緊張困境緩解的可能性是比較大的。今年以來，政策對房企融資端的支持，要比去年下半年出現了明顯改善，對于民營房企也存在邊際改善的大環境?！鄙虾Ｘ斀洿髮W公共政策與治理研究院首席專家楊暢如是說。
“今年是兩極分化的一年，讓所有房企走出困境比較難，但是部分房企可能會找到適合自己的路徑，因為只有找準自身優勢和發展動能，才有可能立于市場?！北P古智庫高級研究員江瀚如是說。
“隨著市場銷售回暖，積極自救的企業，會逐步走出困境”，中指研究院企業事業部研究負責人劉水建議，房企要轉變經營理念：“大非強，穩能強。一方面，企業經營不要貪大規模，否則要加杠桿、高負債，容易發生債務風險，目前發生債務違約的企業，相當一部分是規模較大的房企。另一方面，房地產發展進入新階段，穩健經營就是‘強’，走得穩比走得快更重要?！?/p>
“未來的房地產格局可能會迎來新的變化。”億翰智庫研究總監于小雨稱：“一是除了國企央企、優質民企外，一些產業資本、地方城投、區域型房企等開始崛起；二是房地產行業更加專業、細分，比如出現資金方、開發方、代建方等模式，房地產企業的金融屬性會越來越弱，更有利于整個行業的健康可持續發展。”
采寫/新京報記者 徐倩