房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？專家的公式靠不靠譜？

　　房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

　　圖/新華社

　　羊城晚報(bào)記者 張愛麗

　　2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂風(fēng)云變幻，看空房?jī)r(jià)和看漲房?jī)r(jià)的理由似乎都有一籮筐。那么，有沒有一個(gè)簡(jiǎn)單的辦法可以測(cè)算房?jī)r(jià)走勢(shì)？國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家范劍平日前在廣州出席ACCA華南區(qū)年會(huì)時(shí)給大家支了一招，他表示，如果一個(gè)城市的常住人口除以戶籍人口的比值大于1,而且持續(xù)上升的，說明這個(gè)城市未來的房?jī)r(jià)會(huì)漲。根據(jù)上述公式，羊城晚報(bào)記者查詢廣州的常住人口、戶籍人口，以及房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比計(jì)算發(fā)現(xiàn)，隨著近幾年其比值的不斷上升，廣州的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)大幅大漲的態(tài)勢(shì)。值得一提的是，根據(jù)廣州市的人口調(diào)控政策，2015年這一比值或?qū)⑦_(dá)到1.74。

　　常住人口影響房?jī)r(jià)走向

　　“以廣州樓市現(xiàn)在的這個(gè)情形，到底該不該出手購(gòu)買呀？”白領(lǐng)小吳揣著一顆糾結(jié)的心告訴羊城晚報(bào)記者，買了之后怕樓價(jià)暴跌，受家人抱怨，不買又擔(dān)心樓價(jià)今后繼續(xù)上揚(yáng)，屆時(shí)更買不起。事實(shí)上，如小吳這樣深受困擾的消費(fèi)者還有很多。

　　對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)，有沒有一個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算方法？范劍平給出了一個(gè)計(jì)算公式，那就是常住人口÷戶籍人口。“除出來的比值大于1，說明這個(gè)城市是人口勞動(dòng)力流入為主，小于1，說明這個(gè)城市的人口勞動(dòng)力是流出為主。如果這個(gè)數(shù)是大于1，而且持續(xù)上升的，說明這個(gè)城市未來的房?jī)r(jià)會(huì)漲。”范劍平說：“這個(gè)公式在中國(guó)看每一個(gè)城市未來房?jī)r(jià)漲跌百發(fā)百中。”

　　根據(jù)上述公式，羊城晚報(bào)記者查詢廣州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)近幾年廣州常住人口和戶籍人口以及房管局近幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)比計(jì)算發(fā)現(xiàn)，2001年與2002年這兩年，廣州常住人口除以戶籍人口的比值均小于1，當(dāng)年樓價(jià)同比也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)；當(dāng)2006年該比例達(dá)到1.28時(shí)，當(dāng)年房?jī)r(jià)同比上漲高達(dá)23.5%（詳見下表）。2013年達(dá)到1.55，當(dāng)年房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了12%的漲幅。由此可以看出，人口流入確實(shí)是判斷房?jī)r(jià)走向的一個(gè)重要指標(biāo)。

　　值得注意的是，根據(jù)今年3月份出臺(tái)的廣州市人口調(diào)控和入戶政策“1+3”文件，到2015年，廣州市戶籍人口控制在860萬(wàn)以內(nèi)，常住人口控制在1500萬(wàn)以內(nèi)，這意味著屆時(shí)廣州常住人口與戶籍人口的比值將達(dá)到1.74。

　　比值大于1不代表可以購(gòu)房

　　那么，當(dāng)一個(gè)城市的常住人口除以戶籍人口的比值大于1或等于1時(shí)，是否意味著就可以購(gòu)房？范劍平稱：不一定!他提醒說，房?jī)r(jià)走勢(shì)除了與人口的流動(dòng)有關(guān)外，也跟某段時(shí)期內(nèi)該城市的市場(chǎng)供應(yīng)有關(guān)。例如秦皇島曾經(jīng)有8年煤炭?jī)r(jià)格連漲，而涌入大批外來人口，煤炭經(jīng)銷商大量的流入，使得上述比值上升。當(dāng)時(shí)由于煤價(jià)連續(xù)8年暴漲，收入豐厚的煤炭商紛紛在秦皇島購(gòu)房，該地房?jī)r(jià)也因此暴漲。受該因素影，開發(fā)商大量在該地建房。然而大批房子建好后，煤價(jià)卻大跌，相關(guān)經(jīng)銷商也只好走人。這時(shí)煤炭商此前買的房也要賣出，因此到目前為止，秦皇島這個(gè)比值大于1，但是房?jī)r(jià)仍處于下降趨勢(shì)。

　　范劍平還表示，一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)也起著至關(guān)重要的作用。例如深圳、東莞的外來人口流入放緩，甚至有很多人離開此地。東莞最明顯，大批服務(wù)人員走了，如果它不能由原來的制造業(yè)基地轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)業(yè)帶來就業(yè)的話，那這個(gè)比值就會(huì)繼續(xù)降。成都現(xiàn)在是東部向西部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，它的比值也跟著快速上升。因此，很多人都認(rèn)為，北上廣成要替代北上廣深。“比值小于1的城市顯然是未來房地產(chǎn)調(diào)整壓力比較大的地方，而大于1，就要看它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)是不是能夠持續(xù)不斷創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)。”范劍平指出。

　　專家給的這個(gè)公式靠不靠譜？有業(yè)內(nèi)人士表示，人口流入確實(shí)是決定房?jī)r(jià)的重要指標(biāo)之一，不過影響房?jī)r(jià)的因素十分復(fù)雜，變量很多，這一公式可供參考，但若完全據(jù)此入市，恐怕也要風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)了。

　　一二線城市房?jī)r(jià)也會(huì)降

　　范劍平還認(rèn)為，未來一二線城市房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，但三四線城市如果人口勞動(dòng)力流出，會(huì)使它有一定的調(diào)整壓力。但調(diào)整壓力并不會(huì)導(dǎo)致其出現(xiàn)大的崩盤，主要是因?yàn)樵谥袊?guó)城市化率仍然只有53%。三四線城市周邊農(nóng)村的人口城市化過程中，可能會(huì)愿意到三四線城市來，從而帶動(dòng)其常住人口的增加。

　　今年走勢(shì)會(huì)怎樣？范劍平認(rèn)為，會(huì)適當(dāng)減速，但不會(huì)出大問題。一二線城市仍然有一定的平穩(wěn)增長(zhǎng)，個(gè)別城市雖然這個(gè)比是上升的，但是政府賣地更快，供應(yīng)量更大，那短期內(nèi)也會(huì)有供過于求，再加上資金鏈一緊張，也會(huì)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。