“樓市泡沫是否會(huì)繼續(xù)吹大，受政策、開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)預(yù)期等多方因素影響，當(dāng)前來(lái)看，一時(shí)還難以停下瘋狂的腳步。” 韓長(zhǎng)吉對(duì)記者說(shuō)。
張大偉指出，從短期來(lái)看，一二線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，在房?jī)r(jià)上升預(yù)期明顯，實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)不景氣的情況下，存量流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到較大的阻礙。反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)上漲速度加快，也就促使社會(huì)形成房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的心理預(yù)期，這就加劇了資金流向房地產(chǎn)的趨勢(shì)，導(dǎo)致了整體經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振也就是必然的結(jié)果。
4問(wèn)地王：
租售比是房租的推手嗎？
望“樓”興嘆，成為當(dāng)下眾多生活在北京的“夾心層”的切身感受。這份“嘆”，不僅僅是因?yàn)橘I不起，還有逐年上漲的房租壓力。雖然環(huán)比漲幅回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)，但8月份住宅租金依舊維持在了同比上漲4.4%的水平。至此，房租已經(jīng)連續(xù)43個(gè)月上漲。
張大偉分析，房租連漲43個(gè)月是多種因素導(dǎo)致的。首先，一二線城市社會(huì)資源與工作機(jī)會(huì)較多，住房需求相對(duì)集中。限購(gòu)政策導(dǎo)致部分住房需求積壓在租賃市場(chǎng)，帶動(dòng)了房屋租金價(jià)格上漲。其次，一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲加速，也導(dǎo)致出租房業(yè)務(wù)對(duì)租金預(yù)期提高。此外，房屋租賃市場(chǎng)信息混亂、監(jiān)管難，導(dǎo)致一些“二房東”囤積房源，趁機(jī)吃差價(jià)，也是房租上漲的原因之一。
鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部研究員張旭告訴記者，8月份住宅租金環(huán)比漲幅回落的主要原因是高校畢業(yè)生暑期租賃高峰消退，短期較為集中的供需矛盾有所緩和。而四季度又將迎來(lái)傳統(tǒng)的租賃淡季，往年看租金都會(huì)出現(xiàn)小幅的回落。但租賃市場(chǎng)的供需不平衡現(xiàn)象依然存在，每年的租金上漲將會(huì)是一個(gè)比較長(zhǎng)期的現(xiàn)象。
鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京8月住宅單位平均租金為60.2元/平方米，環(huán)比上漲1.1%，同比上漲11.5%，環(huán)比漲幅較7月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。從供需情況，8月新增租賃客源和房源比例為1.93：1，為今年來(lái)的最低水平。
沒(méi)有人注意到從什么時(shí)候開(kāi)始，逐漸上漲的房?jī)r(jià)成為推高房租的重要因素之一。
2010年4月中旬，一位購(gòu)房者打算以145萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買記者表姐手中位于東五環(huán)外的一套70平方米的住房，兩天后，在雙方簽訂購(gòu)買協(xié)議前“國(guó)十條”落地，購(gòu)房者轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。同年10月，這套房子以129萬(wàn)元成交，買房者承擔(dān)所有稅費(fèi)(房產(chǎn)不滿5年)。而今，同樣戶型、朝向、樓層的房子報(bào)價(jià)在215萬(wàn)元。假如考慮在北三環(huán)外的塔院小區(qū)購(gòu)買一套相同面積的住宅，那么，預(yù)算要增加150萬(wàn)元左右。
人均可支配收入的增長(zhǎng)速度無(wú)法追上近年房?jī)r(jià)上漲的腳步，房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值逐年擴(kuò)大，以致得出一個(gè)“中國(guó)國(guó)情不適用房?jī)r(jià)收入比”的結(jié)論；與此同時(shí)，為了提高持有房產(chǎn)的回報(bào)率，業(yè)主連年調(diào)漲房租，當(dāng)然，這其中也少不了中介“添油加醋”的成分，盡管房租在上漲，但房?jī)r(jià)租售比的分母逐年攀漲的速度，令這一比值越來(lái)越小。
住宅租售比直接反映房產(chǎn)投資價(jià)值，也就是通常所謂的“泡沫”大小。房?jī)r(jià)走高后，業(yè)主投資回報(bào)周期被拉長(zhǎng)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，只有上調(diào)房租才可以縮小房產(chǎn)投資泡沫，然而，房租的上調(diào)速度還是追不上房?jī)r(jià)上漲的腳步。以上述小區(qū)內(nèi)與兩套房產(chǎn)接近的住宅為樣本進(jìn)行計(jì)算，朝陽(yáng)旺角的住宅租售比在1：600，而塔院小區(qū)的租售比為1:704，而一年前，塔院小區(qū)的租售比大約為1:547。
5問(wèn)地王：
如何給地方財(cái)政松綁？
“中國(guó)經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)，硬性擠泡沫的舉措也不現(xiàn)實(shí)，所以在地王現(xiàn)象造成房?jī)r(jià)恐慌的心理預(yù)期下，政府應(yīng)當(dāng)在出讓土地給地王的同時(shí)，增加保障型住房的供應(yīng)來(lái)穩(wěn)定中低收入人群的心理預(yù)期，減輕他們的無(wú)力感，以降低地王對(duì)市場(chǎng)恐慌心理的影響程度。”張大偉對(duì)記者說(shuō)。