在我國(guó)，獨(dú)生子女時(shí)代正在迅速過(guò)渡至“二孩時(shí)代”。二孩的降生，也刺激了改善住宅市場(chǎng)。記者走訪西安市場(chǎng)了解到，“二孩效應(yīng)”下，開(kāi)發(fā)商正在重新定義和細(xì)分產(chǎn)品，改善型住宅更受歡迎。
房地產(chǎn)受人口增長(zhǎng)影響較大
在經(jīng)歷了黃金十年的發(fā)展期后，隨著我國(guó)人口紅利的消逝，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“天花板”也漸行漸近。然而，去年底國(guó)家宣布實(shí)施全面二孩政策，無(wú)疑讓房地產(chǎn)界人士歡欣鼓舞。
“近幾年流行的一個(gè)判斷是，人口凈流入的城市，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，反之就會(huì)陷入停滯甚至衰退。”西安東郊一家樓盤(pán)銷售部吳經(jīng)理表示，從2011年開(kāi)始，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)迎來(lái)拐點(diǎn)，勞動(dòng)力人口占比逐步下滑，意味著買(mǎi)房的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。全面放開(kāi)二孩后，首當(dāng)其沖的是增加這部分人口的改善性購(gòu)房需求。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，根據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，到2028年底，全國(guó)由15~49歲(1980年開(kāi)始執(zhí)行計(jì)劃生育)人口組成的家庭將達(dá)到1.8億戶。這其中，“單獨(dú)”家庭約7200萬(wàn)戶，占比為40%，而“雙非獨(dú)”家庭9540萬(wàn)戶，占比53%，“雙獨(dú)”家庭1230萬(wàn)戶，占比有7%，這意味著全面二孩政策將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生正面影響。
購(gòu)房需求受養(yǎng)育成本限制
在樂(lè)觀的數(shù)據(jù)背后也有隱憂，獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源認(rèn)為，實(shí)際購(gòu)房需求的提升將取決于真實(shí)的生育意愿和實(shí)際增加的新生兒數(shù)量。從目前大中城市的情況來(lái)看，工作壓力和較高的養(yǎng)育成本大大降低了育齡婦女的生育意愿。因此，該政策的實(shí)際效果還有待檢驗(yàn)。
克而瑞的研究顯示，如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬(wàn)～9200萬(wàn)之間，年均700萬(wàn)人左右，相當(dāng)于每年新增住房需求1.4億平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)，相對(duì)于目前年均12億平方米的全國(guó)商品房銷售面積，所帶來(lái)的增量市場(chǎng)將是有限的。
一項(xiàng)調(diào)查顯示，相對(duì)于一二線城市高昂的養(yǎng)育成本，由于在三四線城市養(yǎng)育兩個(gè)孩子的負(fù)擔(dān)要輕得多，新政策的出臺(tái)對(duì)這類型城市的影響更大，新生人口的增多將有助于三四線城市商品房的消化。
改善型住房需求有望得到釋放
記者走訪了解到，在全面二孩政策落地一年后，隨著一些家庭多子化成為趨勢(shì)，相對(duì)于過(guò)去十年以首次置業(yè)需求為主的市場(chǎng)格局，改善型需求有望出現(xiàn)大幅回升。
“中小戶型尤其是80平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，現(xiàn)在打算購(gòu)買(mǎi)100～140平方米三室戶型的客戶明顯增多了。”含元路一家樓盤(pán)售樓人員告訴記者，全面二孩政策，無(wú)疑能為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)增量購(gòu)買(mǎi)力，一定程度上緩解目前供過(guò)于求的市場(chǎng)格局。西安市場(chǎng)首次改善型的產(chǎn)品面積均劃定為144平方米以下，大部分為三室兩廳的戶型。“對(duì)于生二胎的家庭來(lái)說(shuō)，三室可以滿足住房和功能需求。”
中金的研究報(bào)告也表示，改善性需求將成為中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵推動(dòng)因素。目前我國(guó)三房或以上住宅占中國(guó)住房存量的比例不到40%，未來(lái)房產(chǎn)銷售將逐漸向大戶型傾斜。隨著我國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)每戶1.14套房，首套房購(gòu)房者比例將出現(xiàn)一定程度下滑，而改善型需求將成為購(gòu)房主力，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局。 記者 王赫