近期，濟南唐冶、張馬屯接連出現的高價地王，把濟南的房價又攪熱了。特別是在濟南東部，封盤和漲價幾乎成為不少開發商的“標準動作”。
每平米幾百甚至上千元的漲價，讓不少“剛需”恐慌起來，對于不少人來說，房價這么個漲法，似乎是越看越買不起。目前，濟南整體的房地產市場究竟“熱”到了什么地步？東南西北中各部分在漲勢上有何不同？未來的濟南房地產市場又會如何發展？近日，本報記者就此進行了系列調查，試圖為您在當前紛繁復雜的樓市迷局中提供一份別樣的思考。
今年3月份以來，濟南樓市一片紅火，漲幅不斷。但是仔細分析，不同區域之間的漲幅差異較大。東部領漲泉城，均價破萬，南部、西部和北部則相對平緩，區域分化明顯。專家分析，濟南東部房價高漲的背后，有產業聚集、需求量大的理性因素做支撐，但也存在部分開發商借炒作漲價的“虛火”。
有樓盤因亂漲價，被責令整改
近期，唐冶、張馬屯接連出現的高價地王，把東部的房價又攪熱了。封盤、漲價，這成了周邊樓盤對外的統一“口號”，動輒幾百甚至上千元的上漲，讓不少準備買房的人恐慌起來：房價這么個漲法，真是越看越買不起。
位于北部城區的一家開發商表示，房價漲得有點讓人心慌。南部某樓盤負責人認為，與南部城區平穩上漲的房價相比，東部的房價漲法有點亂。“一周漲好幾千，太畸形了，就怕腰斬。”
房價飆升，開發商真的有這樣的底氣嗎？這兩天，唐冶片區的一家樓盤瘋狂漲價的炒作被緊急叫停。原本定于七八月份的開盤時間一再推遲，價格一再上漲。在6月底唐冶地王出現后，房價就立馬漲了兩千，漲價30%左右。對于這樣的瘋漲，濟南市有關部門也“坐不住了”，要求其限期整改。有業內人士分析，“主管部門的此次舉動較為罕見，這給東部部分亂漲價的項目敲響了警鐘。”
不僅如此，張馬屯村片區地王拍出后，周邊的樓盤已經傳出瘋漲的消息，甚至掛出了“封盤”的標語。但是，近日記者前往幾個聲稱要漲價的樓盤實地探訪時，發現這其中有水分。
聲稱要封盤的新城香溢紫郡，仍在正常認籌，認籌價格在8500-9000元每平米，上周開始認籌，目前僅認籌了20多個。工業北路附近的萬科新里程的房價，雖然最高已達17000多元每平米，但是購買指定品牌的家具后可以打折，折后價格在15000元左右。
對此，業內人士認為，有東部接連兩塊地王拍出后，開發商推波助瀾，借勢營銷，營造恐慌氣氛，想趁機賣個好價格。有樓盤捂盤惜售，開盤時間一推再推，開盤價格也一再飆升。
東城領漲勢頭明顯，西部南部穩中上漲
國家統計局數據顯示，濟南新房價格環比連續12個月上漲。從全市的綜合情況來看，東城價格處于領跑的位置。世聯地產《2016年濟南房地產半年報》顯示，東部市場領漲勢頭最為明顯，目前東部區域成交均價已經突破萬元，南部西部漲幅不如東部。
在濟南泉城廣場商圈工作的王先生，今年八月想買房。他準備了二十萬首付，目標是單價七八千，總價八九十萬的新房。開始看房時，王先生首選東部，但看了幾家后，他感覺很受挫。“房價太瘋狂了。”王先生說。他先看的東部片區的保利華庭，半年漲了四五千，均價已在一萬四左右。
轉了一圈，他發現東部幾乎很少能找到均價一萬以下的房子了。無奈之下，他轉向其他區域。首先是南城，“領秀公館價格一萬出頭，中海國際在八千五左右，這些地方相對漲幅不太大，價格還在能夠承受范圍內。”王先生說。西部樓市的價格要更低一些，均價在七八千左右。現在，他的目標已經鎖定西城和南城。
業內人士普遍認為，目前濟南的房價已經形成較為明顯的區域分化。相比東部的瘋狂勢頭，西部和南部的房價雖然也在穩中上漲，但是幅度要低很多。
土地供應及產業分化，帶來區域房價分化
從全市房地產市場來看，不僅價格在各區出現了分化，成交量也是如此。統計顯示，上半年東部區域共成交22850套，套數和面積均占到全市成交量的48%。
山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海認為，不同區域之間土地供應情況不同，也在一定程度上影響了區域房價的分化。
“今年來看，南部、西部的土地供應相對較少，北邊天橋土地熟化的成本高，難度大，出來一塊也不容易。一旦有地塊出來，濟南市已有的開發商要搶，進不來的開發商想進來，就導致競爭激烈。土地價格高，這又帶動了周邊房價提升。”孫大海說，而今年土地供應集中在東部，也就為東部房價增長助了一臂之力。
孫大海認為，南邊的房價也有漲幅空間，但是需要新的土地供應來引爆。南部一標志性樓盤的負責人也表示，現在開發商處于僧多粥少的局面，苦于沒有地可拿。
另外，產業分化也導致了不同區域房價的差異。世聯行山東區域董事總經理朱江認為，東部有高新區，奧體和CBD等，產業聚集，吸引眾多人口，需求量大。南部主要是行政和辦公居住，對人口的吸引和聚集來說，不如東部。西部和北部也是面臨產業聚集的問題。“目前來看東部城區在濟南市區內優勢明顯。產業發展帶來的人口聚集和購買力的釋放，導致東部市場的繁榮。”朱江說。
齊魯晚報·齊魯壹點記者 魏新麗 喻雯