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北京8月30個新盤預計入市 新盤扭轉不了供需失衡

北京8月30個新盤預計入市 新盤扭轉不了供需失衡

2016-07-28 09:40:52

來源:亞豪機構

  新盤入市踴躍卻扭轉不了供需失衡 改善型購房需求成為“新剛需”

  8月30個新盤預計入市 通州冒出8個

  雖然7月北京的二手房成交下滑明顯,但新房似乎并未受到明顯影響,不但多個新開盤項目入市即告售罄,而且更多的新房住宅開始排隊入市。根據最新統計數據顯示,8月份大約有30個新盤計劃入市,新盤數量連續多個月維持在30個以上。業內人士分析,二手房的冷淡和商住房的受限制,讓更多普通住宅看到了機會,急于入市填補市場空缺。這類項目往往會在8月份亮相蓄客,以求在“金九銀十”期間熱賣。

  30個項目預計入市

  根據亞豪君岳會統計數據顯示,8月北京住宅市場預計將有30個項目入市,其中包括電建·金地華宸、都麗華府等9個純新盤,以及包括江南府、香江別墅、首創中心等在內的21個老項目后期。而在這其中,普通住宅再次成為主力,上半年風光無限的商住項目僅有7個,其余23個均為普宅或別墅項目。

  亞豪機構市場總監任郭毅分析認為,進入7月份之后商住成交已出現快速回落,截至7月20日,7月商住類產品僅實現成交3709套,相比上月同期減少56%。成交的回落也使得商住供應對應下滑,7月已入市的20個項目當中商住項目僅有5個,商住產品的供需熱潮也暫告一段落。不過雖然商住入市量銳減,整體市場月度開盤量仍能夠維持在30個左右,這其中,普宅項目開始接棒發力。郭毅認為,這一階段普宅項目的發力,一方面是搶占商住退出之后的市場空缺,另一方面則是受到市場需求與價格因素的拉動。

  新盤不斷入市 供需比卻越拉越大

  雖然新盤供應量連續多個月維持在30個以上,但很多項目都采用了少量推貨、多次開盤的策略,導致樓市的實際供應始終趕不上需求。根據亞豪君岳會數據統計顯示,雖然受到商住類產品的擠占,但2016年(截至7月20日)普宅類產品仍實現成交403.19萬平方米,相比去年同期增加16%,不過供需比卻從1:1.3跌落至1:1.7。供不應求的局面也拉動了普宅價格的上漲,2016年(截至7月20日)普宅市場成交價格高達34851元/平方米,同比上漲25%。

  不僅是價格上漲,同樣是受到供給端的限制,新房的成交量也是同比縮小的。上半年北京新建商品住宅(含保障房、自住房)38571套,同比下降20%。然而在交易價格上漲帶動下,北京的新建商品住宅交易額持續上漲。上半年總交易額1928.43億元,同比上漲73%,達到歷史最高值。進入銷售額前十名的門檻從21.3億元上漲到30.08億元。

  郭毅認為,今年來住宅項目普遍入市即熱銷的現象,證明目前市場需求仍較為旺盛。需求旺盛并且價格已攀升至歷史高位水平,兩方面的原因刺激著更多的普通住宅開始加快入市步伐,并且也刺激著入市價格的繼續攀升。例如江南府、天恒金融街公園懿府等項目均為前期熱銷之后繼續加推,而其中江南府項目7月入市價格為50000元/平方米,8月預期售價已上調至53000-55000元/平方米。不過郭毅同時也提醒,考慮到二手成交已轉向下行的影響,新房市場的去化也將開始受到一定制約,尤其是價格漲幅過快的老項目后期,一旦性價比不敵周邊二手,就會造成客戶流失,其去化速度也將受到一定影響。

  改善型購房需求成為“新剛需”

  從入市項目特征來看,30個新盤中,23個是普通住宅項目,而這23個普通住宅項目中有15個都是主打大戶型的改善產品。其中老項目后期江南府主打110平方米三居,純新盤電建·金地華宸主力戶型則為120平方米三居及140平方米四居。僅有京投發展·公園悅府等少數幾個項目仍有小戶型產品提供。

  開發商的推盤風向也代表了當前市場中購房人的組成,改善型需求無疑成為樓市成交主力。數據顯示,從2014年下半年開始,140平方米以上的大戶型成交占比顯著增加,與此相反的是90平方米以下的小戶型比例在明顯下降。本輪的調控政策、信貸及稅費的調整,都對改善型購房需求有較大刺激。在2016年上半年里,北京二手房市場的改善型需求大約占到七成左右,已經成為市場的主流需求。而二套住房,不論是出于改善居住環境、節約時間成本,還是滿足入學條件,對于購房者來說,其實都是剛性需求。隨著居住改善和生育政策全面放開,未來住房換房的頻率還會提高,改善型住宅成為主流產品。

  鏈家地產研究院的報告就分析表示,隨著住房自有率的提高,以及二胎政策的放開,改善型需求會成為房地產市場的“新剛需”。這也是房地產市場發展的進化,由滿足急迫的居住需求,到改善居住環境。

  郭毅也表示,大戶型產品的盛行受到兩方面的影響,從需求角度來看,自去年開始的樓市信貸政策的不斷放寬,改善型需求受益良多,而這類客群出于面積改善和品質改善的訴求,多會選擇較大戶型產品。而受到限購政策的制約,部分首置型客群也多會在能力范圍之內選擇“一步到位”的中大戶型產品。另外,從供應方角度來看,受到土地成本上升的制約,大量新盤項目預期售價或逼近或已進入豪宅行列,為了提供能夠與價格相符的產品,這些項目不得不在品質打造上苦下工夫,而大戶型產品無疑可供施展的空間更大。

  通州8項目集中爆發

  另一個值得關注的動向是,通州樓市時隔多個月后的開閘。在8月份計劃入市的項目中,通州項目數量明顯增多,而且不僅是商住樓,還有多個普通住宅產品。根據亞豪君岳會統計,8月份通州區預計入市的項目多達8個,其中包括保利大都匯、新北京中心等4個商住項目,以及華業東方玫瑰、京貿國際公館等4個住宅及別墅項目。

  自去年通州住宅限購之后,該區域住宅供應開始一蹶不振,只有商住項目活躍市場,而今年雙限政策出臺之后,商住也遭遇打壓,供應市場更是持續低迷。至于為何在8月突然集中爆發,郭毅認為主要是受到兩類產品的支撐。其中一類是少量擁有“商務型公寓”產品的項目,以保利大都匯與新北京中心為代表,這兩個項目當中公寓產品仍能夠向個人出售,因此在“雙限”限制了大量商住項目之后,這類產品也加緊入市搶占市場空白;另外一類則是區域老項目住宅產品,以華業東方玫瑰、京貿國際公館為代表,這些項目也是通州主城區為數不多的仍有存量的住宅項目,蟄伏許久之后這些項目也迎來了通州區區域價值與價格的新階段,其中華業東方玫瑰預期售價相比前一期幾乎翻了一番,已高達50000元/平方米。如果這個價格入市并獲得市場認可,將會對更多區域內的住宅項目以鼓勵,也將拉動其他老項目后期追隨入市,通州區的價格也會被重新定位。

  新盤靠科技健康系統等附加值拉高售價

  由于新盤價格的不斷提升,很多新盤與周圍二手房的價格差距越來越大。如何讓購房人心甘情愿地選擇更貴的新房,就成了開發商們重點考慮的問題。為了提高各自項目的附加值,不少近期入市的新盤除了打造園林和戶型等傳統方式以外,更是高調加入各種科技健康系統,力求通過硬件升級,吸引購房人。

  像上周入市的西山湖云空間和萬年·廣陽郡九號這兩個純新盤,都引入了科技健康系統。其中萬年·廣陽郡九號引入PM2.5空氣凈化系統、室內恒溫恒濕系統等“十大生態科技系統”,而西山湖云空間也主打“智能精裝”。開發商都希望借此拉開自身項目與周邊二手房的差距。例如萬年·廣陽郡九號所在的房山良鄉目前在售項目售價多在30000-35000元/平方米,而萬年·廣陽郡九號入市價格則高達42000元/平方米。為彌補這一價差,純新項目不得不在產品打造上苦下工夫,增加科技健康系統等硬件設施,從而提升項目品質,創造項目在區域內獨有的優勢。業內人士表示,隨著北京高價地接連入市,越來越多的新盤項目定價將明顯高于周邊二手房,而通過加裝各種科技健康系統,達成升級目的,也將成為未來純新盤項目的入市“定律”。

  本版文/本報記者 李桁

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