與北京住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲相反，進(jìn)入今年二季度后，北京甲級(jí)寫字樓租金小幅下降，空置率進(jìn)一步上升，人工智能以及科技類企業(yè)成為商務(wù)園區(qū)去化主力。
“過去像E租寶這樣的新興互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)北京物業(yè)的租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了很大影響。”第一太平戴維斯董事、華北區(qū)研究及顧問咨詢部負(fù)責(zé)人熊志坤向記者表示，新興互聯(lián)網(wǎng)金融公司的退租潮對(duì)北京物業(yè)租賃的影響還將加劇，短期內(nèi)，租金和入住率還將面臨巨大的下行壓力。
物業(yè)空置率上漲
據(jù)第一太平戴維斯昨日發(fā)布的最新報(bào)告顯示，2016年第二季度，北京市甲級(jí)寫字樓空置率進(jìn)一步上漲至4.4%，環(huán)比上漲1.2個(gè)百分點(diǎn)(含自用面積)；租金方面，北京市甲級(jí)寫字樓租金降至人民幣每平方米每月337.8元，環(huán)比下滑0.7%；供應(yīng)方面，二季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來大規(guī)模供應(yīng)放量，共四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)帶來30.6萬(wàn)平方米新增辦公面積。至此，全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到954萬(wàn)平方米(含自用面積)。
對(duì)此，熊志坤表示，一方面，在租賃需求減少的市場(chǎng)情況下，大規(guī)模集中放量增加了市場(chǎng)去化壓力。另一方面，P2P等新興互聯(lián)網(wǎng)金融公司的退租風(fēng)潮持續(xù)影響著租賃市場(chǎng)，此類租戶比重較高的項(xiàng)目受到較大沖擊，出租率下滑明顯。
萊坊機(jī)構(gòu)也表示，二季度，快速增長(zhǎng)的互聯(lián)網(wǎng)及信息技術(shù)類企業(yè)成為新租及擴(kuò)租的主體，而來自傳統(tǒng)金融行業(yè)的租賃需求則保持穩(wěn)定，多數(shù)企業(yè)繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)商務(wù)區(qū)續(xù)租。相比之下，由于政府出臺(tái)更嚴(yán)格的監(jiān)管措施，新興的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)如網(wǎng)絡(luò)信貸平臺(tái)公司的擴(kuò)張已出現(xiàn)減緩趨勢(shì)，直接降低了該類企業(yè)的租賃需求。
“整體需求減少加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，促使業(yè)主降低租金以換取出租率。另一方面，隨著市場(chǎng)對(duì)新興互聯(lián)網(wǎng)金融公司不良影響的重視，業(yè)主越發(fā)看重優(yōu)質(zhì)租戶，對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)給予租金優(yōu)惠，優(yōu)化自身租戶組合。”熊志坤說。
值得一提的是，2016年北京還將迎來六個(gè)新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)將帶來35萬(wàn)平方米辦公面積，全年新增面積同比上漲64%，市場(chǎng)去化壓力進(jìn)一步加大。在未來集中放量和整體需求放緩的市場(chǎng)情況下，短期內(nèi)北京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍將面臨出租率和租金雙向下行的壓力。
萊坊北京研究及咨詢部助理經(jīng)理李想則預(yù)計(jì)，在2016年三季度全市將有約8.7萬(wàn)平方米的新增優(yōu)質(zhì)寫字樓面積入市，分別位于中央商務(wù)區(qū)及燕莎商圈，市場(chǎng)需要吸納第二季度及第三季度入市的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率將在三季度上升至6.8%左右。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩及寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，甲級(jí)寫字樓平均租金水平將面臨下行壓力。
資本值上漲至單價(jià)7.5萬(wàn)元
據(jù)萊坊機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告顯示，2016年第二季度，北京甲級(jí)寫字樓平均成交價(jià)格環(huán)比上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)至每平方米人民幣53461元，投資回報(bào)率與一季度持平，仍為6.2%。
二季度，寫字樓投資市場(chǎng)完成兩宗重大交易，分別是樂視控股(北京)有限公司以人民幣29.72億元收購(gòu)上海世茂股份有限公司位于北京朝陽(yáng)區(qū)的資產(chǎn)組合，以及伊利集團(tuán)以人民幣18.26億元收購(gòu)位于豐臺(tái)區(qū)的東旭國(guó)際中心B、C、D三座寫字樓。
另外，由于通州出臺(tái)更趨嚴(yán)格的商業(yè)物業(yè)限購(gòu)政策，致二季度寫字樓一手散售交易的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移至大興、順義、房山及石景山等區(qū)域。
來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，二季度，北京寫字樓一手散售市場(chǎng)活躍，成交面積合計(jì)56.2萬(wàn)平方米，同比激增166.6%；同時(shí)，成交總額同比激增170%至180.6億元。
值得一提的是，北京寫字樓物業(yè)的價(jià)格上漲，但以二季度北京甲級(jí)寫字樓毛收益率指標(biāo)來看，繼續(xù)收縮了0.03個(gè)百分點(diǎn)至5.43%。
市場(chǎng)的購(gòu)買熱情來自于資本值的上漲。熊志坤稱，二季度，北京甲級(jí)寫字樓資本值上漲至每平方米7.49萬(wàn)元。雖然互聯(lián)網(wǎng)金融公司退租潮加劇，但快速發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)所帶來的穩(wěn)定需求及較高的投資收益率將令辦公產(chǎn)品繼續(xù)受到投資者的青睞。
(王麗新)