“‘383’方案出來后，我打算把現(xiàn)在住的商品房賣了，然后買一套小產(chǎn)權(quán)房。”深圳市民老李如是說。
國務院發(fā)展研究中心的“383”改革方案近日公布，方案提到在集體建設用地入市交易的架構(gòu)下，對已形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補繳一定數(shù)量土地出讓收入后，可以轉(zhuǎn)變成商品房。在小產(chǎn)權(quán)房較集中的深圳，這一建議引發(fā)廣泛反響，關(guān)注者中不乏像老李這樣打算將手中的商品房換成小產(chǎn)權(quán)房的市民。
乍一看，老李的想法有一些沖動。畢竟，小產(chǎn)權(quán)房并非多數(shù)購房者的選擇，但老李自有一番算計。“我判斷，商品房價格的上升空間已經(jīng)不大，而小產(chǎn)權(quán)房的價格沒有下跌的空間。”
老李住在深圳龍崗區(qū)的一個商品房小區(qū)中。他收入不高，手中的這套房子是他唯一的住宅。2010年，老李在這一片區(qū)開通地鐵前買了這套100平方米的二手房，當時的價格是每平方米9000元。地鐵開通之后，這一片區(qū)的住宅價格迅速上漲，目前二手住宅的均價大概是每平方米1.6萬元。
目前，在距深圳市中心區(qū)15公里的龍華新區(qū)仍有小產(chǎn)權(quán)房在售，一些距地鐵不遠的小產(chǎn)權(quán)房均價是每平方米5000元。對于老李而言，住在龍華與住在龍崗的差別并不大。如果賣掉手中的商品房，再買入一套小產(chǎn)權(quán)房，他的居住條件沒有發(fā)生多大改變，但可以騰挪出100萬元左右的現(xiàn)金。除去歸還銀行貸款外，還能剩余60萬元。老李是老股民，他覺得目前的股市處于低位，準備將從房產(chǎn)上騰挪出來的資金投入股市。“這就叫‘樓市逃頂，股市抄底’。”他總結(jié)說。
當老李第一次將這一想法告訴妻子時，妻子立刻表示反對。但他把這筆賬細算給妻子聽之后，她逐漸接受了這一想法。老李說：“對于自住需求而言，目前購買小產(chǎn)權(quán)房沒有太大風險。我并不指望通過小產(chǎn)權(quán)房‘轉(zhuǎn)正’獲得投資收益，只是判斷小產(chǎn)權(quán)房每平方米5000元的價格不會跌了，因為目前每平米建筑安裝成本都要3000多元。深圳幾乎沒有拆除小產(chǎn)權(quán)房的先例，所以現(xiàn)在購買小產(chǎn)權(quán)房應該沒有太大風險。”
老李的想法得到了小產(chǎn)權(quán)房銷售經(jīng)理小劉的認同，但小劉認為，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”并非易事，短期內(nèi)的可能性不大。小劉表示，如果深圳的小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模“轉(zhuǎn)正”，巨大的供應量將對商品房的價格構(gòu)成沖擊。“國有土地都是有基準地價的，小產(chǎn)權(quán)房的容積率都很高，如果補地價后可以‘轉(zhuǎn)正’，地價均攤到每戶并沒有多少錢，小產(chǎn)權(quán)房就可以像商品房一樣流通。如果這些小產(chǎn)權(quán)房進入市場，商品房就沒有優(yōu)勢了。”小劉建議，購房者要打消通過小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”博取超額收益的念頭。“小產(chǎn)權(quán)房絕對不適合投資。”事實上，市場近期的反應也相當平淡。小劉發(fā)現(xiàn)，“383”改革方案公布后，深圳并未出現(xiàn)瘋搶小產(chǎn)權(quán)房的場面。
在深圳，一些小產(chǎn)權(quán)房不論是位置還是物業(yè)都與商品房不相上下。在龍華清湖地鐵站附近一個小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，綠化、停車位、超市、物業(yè)管理等配套設施應有盡有，二手房的均價為每平方米9000元，而緊鄰的一個剛開盤的商品房項目的起價為每平方米2.3萬元。
“一些位置和配套較好的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)已沒有二手房源了，很多購房者在等待這些房子‘轉(zhuǎn)正’升值。”某小產(chǎn)權(quán)房中介機構(gòu)人士表示，“我覺得，小產(chǎn)權(quán)房的購房者才是真正的剛需，他們實在買不起商品房，所以才會在這里買房。商品房小區(qū)空置的房子很多，但我們這里幾乎沒有。”(中證網(wǎng))