9月的鄂爾多斯，秋涼驟起，游走于鄂爾多斯新、舊城區內綿延數公里的空置樓盤間的人們，備感寒意。空置的樓房記載著鄂爾多斯十年造城運動一路走來的興衰，其間被裹挾進來的還有一個個人物命運的沉浮。
自2003年啟動新的城市發展戰略至今，鄂爾多斯已走過了十年城鎮化歷程。“十年‘沉浮’兩茫茫”，曾經轟轟烈烈的“造城”運動，如今日漸式微。
除了給這座城市帶來大面積房地產空置及全民財富泡沫化的重殤之外，在新型城鎮化號角吹遍全國的當下，其畸形城鎮化之路所留下的沉疴更值得業界再總結，或可為后來者提供一份活生生的現實教材。
轉型誤入“房地產化”歧路
張大牛是前兩年鄂爾多斯房地產開發盛極而衰的親歷者之一。見到中國證券報記者時，一臉疲憊的他剛從距鄂爾多斯兩千多公里的興安盟驅車20多個小時風塵仆仆地趕回，他告訴記者，自去年以來，他就把和別人合伙開發的一處未完工樓盤抵押給了前兩年搞民間融資的債主，另謀生意來還還剩下的數十萬元債，今年以來他隔三差五跑一趟興安盟，在那里開始做一些建材買賣。
他打趣地告訴中國證券報記者，鄂爾多斯民間現在流傳一個段子：電視臺記者在街頭隨機采訪鄂爾多斯市民：“如果你買彩票中了500萬大獎，你會怎么花？”市民不假思索地答：“先還債。”“那剩下的呢？”“剩下的慢慢還。”張大牛說，這雖是笑話，一定程度上卻是當下鄂爾多斯老百姓的真實處境寫照：前兩年全民放貸搞融資，全民搞房地產，如今全民追債，全民心累。
然而，相比于財富一夜間泡沫化帶來的夢魘，更讓張大牛至今心中唏噓不已的是，當初是怎樣的一種“沖動”讓他一夜間放棄經營多年的煤炭運銷生意，轉而投入到房地產開發的滾滾洪流？他告訴記者，過去十年間，他一直利用鄂爾多斯煤炭資源的優勢，拉起十多輛運煤車的隊伍，在鄂爾多斯與外地來往運煤，年景好時年入百萬元不成問題。而當高峰時多達500多路房地產開發大軍涌入時，他也奮不顧身地賣了資產聚攏一圈朋友蓋起了樓盤。但是，當樓盤還沒有賣出時，就遭遇了鄂爾多斯樓市的冬天。
事實上，在中國證券報記者實地調查中，類似張大牛所說的當初的那份“沖動”，在鄂爾多斯當地曾經一度成為普遍的社會心態，甚至是鄂爾多斯過去幾年城市整體發展思潮的一個縮影。正是在這份“沖動”的驅使下，鄂爾多斯過去十年城鎮化路途開始發生偏向，直至誤入“房地產化”的歧途。
按照業內專家的普遍共識，科學合理的城鎮化，產業依托是根基，并且這些產業發展要擁有可持續性。北京錫恩企業管理顧問有限公司副總裁傅中近期受企業委托在鄂爾多斯展開了數天調研，他發現，鄂爾多斯城鎮化起初階段可謂運行在良性軌道。依托“羊(絨)、煤(炭)、(稀)土、(天然)氣”這些當地擁有得天獨厚優勢的能源資源產業，特別是憑借煤炭產業在過去十年的黃金發展期，鄂爾多斯用不長的時間就創出了全國第一的GDP增速，人口規模也迅速攀升至百萬人。
“如果鄂爾多斯在已有資源優勢上不斷壯大產業規模，且延伸產業鏈或及時尋找替代產業，以抵抗由于資源枯竭瓶頸而帶來的城市經濟長遠發展風險，那么鄂爾多斯的城鎮化可能會在全國范圍內樹立起一個正面典型形象。”傅中說，近年來當地政府意圖打造總部經濟、裝備制造基地以及云計算產業中心，均可謂謀求可持續性產業轉型的力舉。
但事與愿違的是，當房地產業被眾多城市定位為支柱產業并為此大興土木之際，“財大氣粗”的鄂爾多斯也未甘寂寞。眾所周知的是，過去短短幾年時間，因煤炭開發而積累的數千億財富源源不斷地轉移到房地產開發中，過去一切謀求產業轉型的力舉最終都指向一個標桿：房地產化。傅中認為，當城鎮化演變成了房地產化，不僅無法驅動經濟增長，還會產生巨量的房地產泡沫。如今鄂爾多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明證。