2009年，大興幾乎還沒有什么成規模的商業中心。而今，多家商業中心已在大興開業落戶，在建項目也超百萬平方米。龍湖時代天街、凱德MALL、北京明發廣場……僅天宮院一個板塊就已匯集多家品牌開發商開發的商業地產項目。近期大熱的臺湖板塊，雖然目前幾乎無配套可言，區域內住戶都很少，但從去年至今也已拍出30余萬平方米的商業地塊。
隨著住宅市場調控的不斷升級和開發商戰略布局的調整，近幾年品牌開發商紛紛進入商業地產，其中不少還將商業地產作為未來發展的重心。在住宅市場擁有良好口碑的龍湖地產宣布中長期戰略目標為“用10-15年左右的時間，使得龍湖持有物業的利潤貢獻比例從目前不到5%提升至30%。”未來三到五年內，泰禾集團要在全國布局20到30座泰禾廣場，商業地產開發比例將超過50%。常年號稱不開發商業地產的萬科也加大了商業地產領域的投資比例。一些房地產上下游企業也選擇商業地產作為進軍房地產的首站，紅星美凱龍集團就在今年上半年宣布全面進軍商業地產領域，計劃投資千億，“8年內在60個城市建成100個購物中心”。
近日，住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲房地產論壇上發表演講時表示，和2008年相比，房地產開發企業開發投資總規模增長一倍左右，而商業地產投資增長了2倍。據仲量聯行的報告顯示，今年中國新增購物中心總數將創新高，在20個城市將有約150個新購物中心開業，僅在北京，下半年就將有十余家購物中心籌劃開業，而新增的商業項目一半以上位于五環路以外的非核心商圈。業內人士指出，隨著北京城市建設的不斷外擴，中心城區土地供應有限，北京未來新建商業地產必然逐步外擴，輻射范圍也在縮窄，主要服務于半徑3公里以內的人群。
有限購買力難支撐大體量商業 泡沫易現
GDP增速的放緩已經成為社會的共識，漸緩的商業經濟發展將與目前如火如荼開發的大型商業正面遭遇。有業內人士不禁擔憂，未來這些商業地產是否能像現在預想的一樣，為投資者帶來持續的收益。
從事多年商業地產運營的一位資深從業人員表示，以前在他們的開發運營中，一直認為像北京這樣的一線城市擁有足夠多的購買力，大型的商業地產后期運營幾乎是無風險的，但近期，他們已經在逐漸調整對市場的判斷。他提出，過去經濟保持高速增長，購買力不斷增強。核心商圈商鋪一鋪難求，租金不斷上漲，這讓不少投資者看到了商業地產的投資價值。但未來新增的商業地產大都位于郊區，而且并不稀缺，加之電子商務等的沖擊，發展潛力已經差了很多。
該人士稱，北京的商業擁有不同于其他城市的投資回報率，但郊區的商業地產完全可以類比一個小城市內的商業地產，當無外來人口，僅靠地緣性客戶消費時，所需商業面積的量是一定的，競爭必然很激烈。以綾致時裝為例，公司關店頻率最高的就是二三線城市購物中心集中區域內的店鋪。該公司負責店面拓展的一位工作人員表示，在有些城市，同區域內四五間購物中心一起開業，每家都引進他們的品牌，但開業經營一段時間就會發現，營業額極少，根本無法支撐店面存活，就只能“關店大吉”。
頤和九州資產管理公司常務副總經理張磊表示，隨著商業面積供應的不斷增長和租賃需求的收縮，散售商鋪在招商時面臨更多的困難。現在很多開發商選擇自持主力商鋪，以獲得持續的現金流。憑借多年的開發、招商積累，品牌開發商大都擁有固定的合作商戶。以萬達為例，多年的商業地產運營經驗讓其擁有一大批優質商戶資源，因此，每個萬達廣場才可以迅速實現高比例的入駐率，順利開業。而且，統一的招商規劃可以產生良好的配置業態，實現合理布局，幫助商戶獲得最大利益。并且，成熟的商業地產運營商可視業態不同，為商戶提供多種不同的租賃方式，方便商戶實現經營利潤。