房地產市場
近期,廣州樓市簽約均價連續下跌破萬元每平方米。記者調查得知,房價連續下跌是大量房企均采用“毛坯+裝修”的雙合同所致,在市區,裝修款占比基本是整體房價的四分之一。
在“雙合同”大行其道之時,裝修款該如何理財?
業內專家提醒,這筆款項可以一次性付款、自有房產抵押貸款或者無抵押貸款。但是,無論以什么方式,都將或多或少帶來首付或月供的壓力。
近日,廣州市房價出現了詭異的連續下跌。搜房網數據監控中心統計陽光家緣數據顯示,8月12日~8月18日這一周,全市網簽均價再次下跌,并跌破1萬元大關,降至9395元/平方米,一夜跌回十年前。廣州中心六區上周均價16471元/平方米,相比前一周均價下跌20%。
房價“明跌暗漲”禍起雙合同
而兩個星期之前,廣州市住房簽約均價一度達到16490元/平方米,創出歷史新高。在兩周內,廣州市簽約均價下挫幅度超過四成。
而記者踩盤發現,雖然簽約均價大幅下跌,但各盤的價格反而較前段時間有進一步上漲。上周末推新的中海譽城、萬科東薈城均價均比6月份前一期上漲約千元每平方米。而廣州市簽約均價下跌并非讓利于消費者,而是滿城“雙合同”導致。
為規避政府“限價”,購買一手房按照“毛坯+裝修”的“雙合同”的辦法已經成為主流。一位業內人士直言:“現在新推出來的盤,基本上都是‘雙合同’。只要新拿預售證的項目,基本上價格都達不到政府要求。”而由于僅僅限制簽約價,裝修款的比例并未限制,漲價變得更加有恃無恐。
“雙合同”時代裝修款如何理財?
一、裝修部分付全款
首付三成變五成
月供減輕三分一
按照鄒小姐的例子,其房產的總價大約在180萬元上下,其中有140萬元為“毛坯”的購房合同,外加簽署一個40萬元的裝修協議。
記者計算得知,由于鄒小姐是首次置業,本來只需要首付三成,即54萬元。現在由于必須簽署“雙合同”,若是裝修部分付全款,便要額外多付出40萬元的首付款。這意味著首付高達94萬元,超過整個房款的五成。
不過,按此計算,由于貸款成數減少,鄒小姐只需貸款86萬元。若以首次置業基準利率算,20年貸款每月月供為6287.57元;而若按照七成貸款,月均還款高達9431.35元。可見,一次性付清裝修款后,每月的還款壓力減輕了三分之一。
記者了解到,一次性付款將是“雙合同”中裝修款項主要付款方式。
二、裝修部分用抵押貸款
需自有房產抵押 月供較高
“我們有提供裝修款的貸款服務,但需要自有房產抵押。”元邦明月水岸的銷售人員對記者表示。
而匯瀚按揭業務經理莫靜則表示,雖然和房產商簽署的裝修協議并非裝修合同,但若手頭有其他房產作抵押,也可以自行到按揭機構做抵押貸款,緩解高首付的壓力。
據莫靜介紹,通過抵押貸款方式,借款時間最長10年,最多每平方米房產可貸款8000元,利率約為基準利率上浮15%~20%。若自己名下沒有房產,而父母在廣州市內有房產,也可以以父母家人的房產作為抵押進行貸款。
記者計算得知,若抵押貸款40萬元,按最長10年期還款、利率上浮20%計算,每月要為抵押貸款還月供4823.56元,加上此前的房款月供,在10年內的月供高達1.1萬元。
三、裝修部分用無抵押貸款