大型開發(fā)商短期資金壓力不大
除了現(xiàn)金流量表，房地產商的資產負債表也是反映開發(fā)商財務狀況的重要依據(jù)。
《每日經濟新聞》記者根據(jù)WINDS統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，反映開發(fā)商償債能力的流動比率和速動比率兩項指標上，分別有50%和66%左右的房地產上市公司低于標準。
為了弄清楚開發(fā)商的財務償還壓力有多大，統(tǒng)計以各家地產商現(xiàn)有銀行存款和現(xiàn)金的余額，減去扣除了預收款后的流動負債來計算各公司的短期還款壓力。根據(jù)上述計算方法，在不買地的情況下，萬科只要以上半年平均每月60億元的銷售速度賣3.5個月就可以償還未來一年超400億的短期流動負債；招商地產則需要2.9個月，金地需要4.4個月，保利甚至不需要再擴大銷售，就可以償還所有短期借款；負債率猛升50多個百分點的綠城，在不繼續(xù)買地，并維持上半年的銷售速度的前提下，可以在半年內還清未來一年所有的債務。
但是，類似財務壓力小的開發(fā)商僅僅只是少部分。
速動比率極低的*ST中房是其中最夸張的一家。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照上半年的平均銷售額，該公司至少要賣70個月才能還清全部債務。中糧地產和北京城建情況類似，都需要40個月以上的時間才能還清所有賬款。
不過，分析師認為，上述開發(fā)商上半年的銷售規(guī)模較小，項目可能主要在下半年上市。如果下半年能及時銷售，資金缺口應該不會有那么大。
預收賬款的達摩克利斯之劍
雖然只有小部分房地產公司面臨大幅降價促銷的壓力，但是劉淵認為，接下來大部分開發(fā)商都會在房地產的調控下選擇降價出貨。其中一個重要原因，就是政府對開發(fā)商預收款的監(jiān)管。
8月17日，有報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，與此同時，西安、蘇州等地的房管部門也在醞釀類似措施。上述消息雖然沒有得到監(jiān)管部門的證實，但卻已經成為劉淵眼中的調控利器。對開發(fā)商來說，預收款如果收緊，房地產公司頓時會面臨巨大的資金缺口。
博鰲房地產論壇上，萬科副總裁肖莉曾透露，目前國內開發(fā)商的貸款、預收款占到房地產開發(fā)資金比例的70%。國家統(tǒng)計局今年1~6月的數(shù)據(jù)顯示，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源33719億元，其中，定金及預收款和個人按揭貸款兩者合計12602億元，占到資金總來源的1/3。
萬科、保利、萬通等多家房地產的預收款金額占流動資產比例高達3成以上，是實現(xiàn)企業(yè)資金周轉的重要來源。在博鰲房地產論壇上，肖莉就曾認為，預收款等資金來源一旦失去，將直接導致開發(fā)商減少開工，減少拿地。
劉淵說，預收款專款專用一旦嚴格執(zhí)行，短時期內可能降低開發(fā)商的資金周轉率，在政府嚴查囤地的同時，或將部分迫使開發(fā)商加快推盤，回籠資金。據(jù)鳳凰網訊