原標題：北京又見地王 一線地價依然任性
1月7日，北京土地市場出讓三宗地塊，其中豐臺區花鄉白盆窯地塊以86.25億元總價創下歷史紀錄，成為新科總價地王。
在樓市下行探底并在2014年底出現一絲暖意背景下，一線城市土地市場也表現出火爆態勢，尤其是近兩個月來，高價地塊頻出。業內分析預測，2015年土地市場可能進一步復蘇，但這種行情是否能傳遞到樓市還有待觀察。
地 王 北京誕生新科總價地王
《經濟參考報》記者了解到，白盆窯地塊在掛牌伊始便受到業內廣泛關注。根據出讓公告信息，該地塊創下2014年以來北京土地市場多項紀錄。首先，建筑規模達到了41.87萬平方米，為2014年以來面積最大地塊；其次，其起拍價達到70.7億元，為2014年起拍價最高；此外，該地塊將配建最貴自住型商品房，銷售單價為29000元/平方米。
亞豪機構市場總監郭毅表示，“如此大的體量此前較為少見，近3年只有6宗規劃建面超過40萬平方米的地塊出讓。”因此，競拍之前業內曾預計地塊最后的成交總價將突破80億元。
在網上競價環節，地塊共計收到了5次網上有效報價。而在拍賣現場，則吸引了華潤首開平安聯合體、龍湖天恒聯合體、金融街首創聯合體、萬科、住總保利聯合體等多家知名房企。
7日下午，在現場競價環節，經過57輪的激烈爭奪，該地塊最終被華潤聯合體以86.25億元總價競得，溢價率達到22%。而這一總價也打破了由西城區華嘉胡同地塊于2014年8月份創造的74.6億元的總價紀錄，白盆窯地塊成為北京土地市場新的總價地王。
中原地產首席分析師張大偉告訴《經濟參考報》記者，“白盆窯地塊在北京單個地塊成交額上突破歷史紀錄，也是住宅類的最大單體成交地塊，毫無疑問是住宅類的地王地塊。”
資料顯示，白盆窯地塊位于中關村科技園區豐臺園的核心位置，周邊環繞航天海鷹產業園、總部基地等產業園區，是豐臺區產業和企業的聚焦區。同時，近年來四環沿線少有新項目入市，住宅產品更為稀缺，北京西南版塊因此廣受房企關注，樓面價屢創新高。
競 爭 一線城市土地市場持續火爆
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，從7日土地市場拍賣情況看，在經過了2014年四季度利好不斷的刺激和市場成交復蘇勢頭顯現之后，房企對于土地市場的熱情有所升溫，中小房企出手即是一種信號。
1月份前7天，北京土地市場已經完成5宗經營性用地的成交，土地出讓金總額達179.3億元。其中，與華潤相關的聯合體（華潤首開深聯新、華潤招商局深聯新和致昌）已經先后三度出手，涉及的總金額達173.15億元。
張大偉指出，這5宗地塊溢價率都處于高位，相比2014年有不同程度的上漲，單價、總價地王也再次出現。不僅如此，北京國土局目前仍有12宗地塊掛牌待售，其中有8宗將在1月出讓。張大偉表示，“這8宗地塊，其中有6宗掛牌的起價合計63.23億元，預計整體出讓金額將突破100億元，1月份土地出讓金累計收入有望突破300億元”。
近日，華遠地產原董事長任志強也感嘆道，“北京土地市場開門大吉，土地樓面價五萬多似乎將是常態，溢價50%以上也是常態。”
事實上，近兩個月一線城市土地市場行情高漲，甚至在整個2014年一直領先全國。 2014年12月24日，上海市公開出讓12塊土地，其中有5塊住宅用地。當日拍賣中，浦東新區一宗地塊以6.58萬元的單價被格力地產競得，該地塊成為上海土地市場新的單價地王。
億翰智庫房地產行業研究員魏峰告訴《經濟參考報》記者，2014年上海土地市場高價土地接連出現。例如，麗豐控股拍得的盧灣濱江五里橋街道地塊，單價接近6萬元，一度是單價地王；而中民投248.50億元競得的董家渡地塊也成為總價地王。
德佑地產市場研究部監控的數據同樣顯示，上海土地市場優質住宅類用地的價格在2014年度居高不下，總價和單價地王紀錄被分別刷新。在市場不景氣的情況下，住宅類用地由于其未來的盈利更有保障而保持了相對穩定。
根據德佑方面的監測數據，與2013年相比，2014年上海住宅類用地在價格分布方面變化明顯，“單價3萬元以上的高價土地大幅增加，由前一年的2幅大幅增加到11幅。在這11幅地塊中，前灘的熱門地塊占到了5幅，而其他地塊則來自于黃浦、閘北大寧、楊浦東外灘等市區區域”。
“2014年上海全市住宅類用地的平均起拍樓板價高達9354元/平方米，環比大漲近五成。”德佑地產分析師趙葆根告訴記者，2014年上海住宅類用地市場中出現了兩幅總價百億以上的地王，除了總價248.50億元的董家渡地王，方興地產以101億元奪得的大寧路街道325街坊地塊也是大寧板塊前所未有的高總價地塊。
值得一提的是，2014全國土地市場總價、單價排行榜中，幾乎被一線城市大包大攬。尤其是單價榜單中，京滬兩地總攬前十，地塊價格均超過3.5萬元/平方米。
從近日的土地市場行情來看，張大偉告訴《經濟參考報》記者，“樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市的新常態，房企拿地全面回歸一線城市，‘面粉貴過面包’現象再現”。
預 測 “地王”熱度傳遞效應有待觀察
上海易居房地產研究院1月6日發布了《2014年典型城市新建商品住宅成交報告》。報告指出，在2014年上半年市場成交量持續低迷的情況下，下半年開始，樓市呈現了復蘇態勢，且在12月份各城市實現了沖刺，進而使得2014年樓市成交呈現明顯的翹尾現象。
易居研究員亢亞娟進認為，2014年全國土地市場從成交價格來看，“以上升為主，主要是由一線城市帶動，一線城市土地資源稀缺，且房價堅挺，對企業具有很強的吸引力，激烈的競爭下必然導致高價地出現”。
亢亞娟預測，2015年土地市場將在2014年基礎上有所復蘇，全國20個典型城市經營性土地成交量將達到8%左右的增幅，但不同區域分化將更加明顯。
業界普遍認為，土地市場與樓市互相影響，地市的火爆往往來自于對未來樓市的樂觀預期。2015年地方政府為了刺激樓市需求，有望繼續在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面出臺相關措施。
不過，土地市場的火爆，尤其是地王效應能否傳遞到樓市有待觀察。業內人士指出，北京歷史上的多個地王項目在樓市低迷時期，一度成為燙手山芋。其他城市也不乏地王難產最終被迫轉手，甚至被當地政府收回的先例。
在張大偉看來，以白盆窯地王為例，地塊限價部分合計為28.59萬平米，剩余的可定價部分只有13.27萬平米（包括一部分基礎教育用地）。而該地區在售的商品房以京投銀泰萬科·西華府為例，目前的銷售均價在4.1萬元左右，區域內商品房平均售價也在4-5萬元左右。由此綜合計算后，該項目利潤空間有限。
張大偉進一步認為，當前實力房企拿地布局普遍選擇回歸一線城市，未來拿地競爭將更加激烈。“房企扎堆一二線城市，在推高地價的同時也在醞釀風險”。不過，他同時表示，相比三四線城市，一二線市場的風險要低很多。