近日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同舉辦的“2015中國房地產上市公司研究成果發布會暨第十三屆中國房地產投融資大會”在上海證券交易所舉行。海通證券[-3.13%資金研報]副總裁、首席經濟學家李迅雷出席并演講。
以下是演講全文，文章來自中國首席經濟學家論壇。
各位下午好！祝賀很多上市公司都取得非常好的業績。研究宏觀肯定是要研究房地產的，具體房地產哪些板塊會表現好，我們也有研究。今天對立面行業也是比較好的機會，因為經濟下行，政策在放松，我們看到中國經濟下行的勢頭還在延續，我們固定資產投資增速10%，我們目標是15%，M2的增速10.2%，目標是12%，種種跡象表明中國經濟處于加速下行中。這種下行從趨勢來看還會延續的，從政策放松來講的話，政策肯定會降準降息，對房地產行業也是好事情。
從房地產投資增速來看，4月份房地產投資幾乎是0增長，下個月可能會略微有反彈，反彈之后還是會繼續下行，5月份房地產投資增速可能會有上行。從土地開工面積來講也是處于下行過程中，表明我們投資，對于未來的預期還是比較謹慎悲觀的。好的跡象也有的，目前來講，房地產銷量出現了明確回升的勢頭，這對我們房地產企業資金是很好的改善。4月份一線城市環比超過50%，二線城市略微差一些，從銷售來看行業出現全面復蘇的跡象，開發商資金面也有所好轉。
我們房地產行業在嚴厲的調控下也出現一段時間資金回收的困難，庫存增加，現在政策已經放松了，所以政策的拐點已經出現了，去庫存的拐點已經出現了，隨著銷量的增加，供給還是比較慢的，價格也出現一定程度的收漲，尤其在一二線城市房價上漲的趨勢得到確認，一線城市在4月份上漲0.4%，這跟我們政策持續的刺激有關。13年出臺國五條，要求加強這方面的調控，持續房地產的成交面積下滑16億，對放款首套房的按揭比例，說明政策拐點的效果慢慢體現出來。
未來房價為什么會漲？因為房價跟供求關系有比較大的相關性，一方面需求在上升，另外一方面供給沒有跟上。無論是新開工面積，還是拿地這兩方面的意愿不強，一方面需求在回升，行業供給有滯后，這個滯后需要6到9個月，從下半年開始新開工面積會下行，會影響今年下半年房地產的供給，如果供給要增加得等到明年。原來為了去庫存可以壓低價格，現在不急得賣了，反正市場需求在增加，不漲價就已經是很好了。
第二個方面我們發現從15年的數據來看，供給面積同比增長3.2%，3月份的新增供給低于去年同期，對今年下半年銷售有利。由于買地的意愿下降了，銷售利潤在增加，這樣的話，土地購買金額和銷售的占比在下降，這樣資金鏈的改善對于利潤的提高也有促進的作用。
第三個方面由于資本市場的繁榮，像定增，債券等等上市公司的融資手段增加，融資成本下降。
第四個方面是政策的寬松，宏觀政策除了降準將息之外，購房政策支持力度也明顯。這些政策的出臺也跟我們宏觀經濟穩增長的目標相關，因為經濟要維持平穩，單純靠基礎建設投資拉動是有限的，因為基礎建設投資對于過剩產能的消化是有利的，但如果沒有房地產這么強的力量，穩定投資增速也是困難的。
第五個方面是不可忽視的財富效應，牛市已經進入中后段，不少個人選擇退出。
對于這一輪房地產市場的回暖表現是怎樣的，我們觀點是一線城市反彈明顯，房價漲幅高，二線城市次之，交易量比較大，漲幅低于一線城市。三線城市還是面臨去庫存比較大的壓力，因為三線城市無論投資總額占比50%，新開工的占比60%，三線城市需求偏弱，這樣他的投資信息能否恢復，還要看房地產去庫存的情況，我們的判斷就是會有新一輪的上漲。
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