商住房：買得不便宜住著很費錢

　　■本報記者 侯振威

　　26日，大興采育鎮的一塊商業金融用地因為無人競價而流拍；

　　本周，朝陽區金盞鄉、 房山區長陽和豐臺區花鄉等4宗地塊集體流標。流拍的4地塊都是商業金融、配套辦公等性質的用地。

　　一位不愿透露姓名的開發商告訴記者：“因從6月1日開始實行商改住禁令，以商業立項的酒店式公寓等一律禁止分層、分單元銷售，除非位置絕佳，否則今后商業和辦公用地不再是我們眼中的香餑餑了。”他感慨：“用不了多久，也許LOFT和酒店式公寓將退出北京市房地產的歷史舞臺了。”

　　一道商改住的禁令真的會終結北京的LOFT公寓和酒店式公寓時代？那些住在上下兩層的LOFT以及看似華麗的酒店式公寓的業主到底過著怎樣的生活？

　　現狀

　　買著“并不省錢”

　　宋小姐住在東四環一處LOFT公寓已兩年多。“很多女孩子都有一個住復式房的夢想，可聯排別墅和頂層復式都離我們很遙遠，于是小戶型的LOFT就成了我們圓夢的一個好機會，這樣的房子也的確在朋友中給我掙足了面子，但是其中的辛苦只有真正住進來才會體會。”她告訴記者，2007年她購買了這套40多平方米的LOFT公寓，當時開發商“買一層送一層”的宣傳口號實在讓人心動，雖說每平方米的單價是一萬八，但她在心里合計著，如果把五米六層高的房子隔成兩層，那每平方米才八千多，真的很劃算。

　　其實，這種LOFT公寓的實際利用率卻不是“買一層送一層”那么簡單。

　　宋小姐說：“我的房子層高五米三，但總不能直接分兩層吧，首先要留出一進房間的挑空，這樣就損失了15平方米左右，還得在裝修時做出樓梯，于是又損失了6平方米，我原本計劃的80多平方米面積變成了不到60平方米，再加上隔層和安裝樓梯時額外付出的裝修費用，最終我的房子單價其實也達到了將近一萬三，并不是想象中的單價八千元。”據宋小姐介紹，當時她們小區周邊的普通住宅價格也不過一萬四千元左右，原本買LOFT公寓是想節省開支的，實際算下來價格和行情差不多。

　　住著“非常費錢”

　　而更多的問題則是在入住后顯現出來，首先是商水商電的困擾。由于她購買的項目是商業立項，水電的價格自然不同于民宅，雖然售樓員在賣房時一再強調開發商會協調民水民電引入小區，但是由于沒有寫入合同，最終沒能實現。“有的商業立項的小區就解決了這個問題，比如明天第一城，但我們的開發商沒能做到。我們的電價是一塊，水價是五塊六，而民用電價格是四毛八，水費是三塊九。”宋小姐向記者抱怨：“水的問題由于用量不是很大還不明顯，主要是電價太高了，夏天用空調多的時候，每個月要比民用電多出將近200塊錢的電費，讓我非常崩潰。”

　　同樣困擾宋小姐的還有安全上的隱患，據她介紹，由于小區沒有通燃氣，做飯不方便，小區里居然有業主把煤氣罐搬進了樓里。另外，很多業主買房用于投資，因此樓里還有很多小公司在此辦公，上下班時段乘電梯也成了和擠地鐵差不多的經歷，偏偏她還住在頂層，很多次宋小姐在辛苦等來電梯時卻發現，這趟本應下行的電梯卻在上來時就已經滿載了。現在，宋小姐已經結婚了，她準備搬到老公那里去住，把房子出租給小公司辦公，以還上月供。

　　前景

　　準客戶開始動搖

　　正準備買房的陳一平陷入兩難，如果用來自住，他肯定不會選擇這種40年商業立項的酒店式公寓。但他經營著一家小的文化公司，為了公司注冊方便，他開始關注大望路某項目。誰知4月中旬國家出臺了嚴厲的調控政策，原本定于4月開盤的該項目先是推遲到了6月，現在又推遲到了7月。

　　“這個樓盤最小面積的一居室是70平方米，售樓員說估計含精裝修得三萬五左右，一套房子的總價至少245萬元上下。”因為是商業立項，好處是不受國家一套房二套房的政策影響，不用提交各種完稅證明；壞處是首付50%不說，還只能商貸，時間最多10年。 “首付50%是123萬，貸款123萬10年的月供是一萬三左右，就算租金真像售樓員說的達到7000元，也還有6000多元的缺口，另外，交房還要等兩年多，也不知道到時候會怎樣。”

　　如果沒有商改住禁令，陳一平很可能選擇這個酒店式公寓，而現在他開始動搖了。太多的不確定因素制約了他的選擇。

　　陳一平告訴記者，他的一個朋友剛剛購買了朝陽門附近的一個酒店式公寓，由于目前只交了首付還沒有辦下來貸款，就趕上商改住的禁令出臺，現在他的朋友正在和律師咨詢退房的事宜，這也在一定程度上打擊了他的購買熱情。

　　商用地接連流拍

　　對于本周陸續有多個商用地塊流拍的現實，聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒認為，這正是商改住禁令的效應。記者經過暗訪發現，在售的商業立項項目或多或少都受到了商改住禁令的影響。

　　楊少鋒曾經參與多個商業立項的項目改成住宅的過程，他分析說，2007年以來，住宅價格暴漲，住宅投資收益大大超過寫字樓，于是出現了大量商業項目將土地性質改建為住宅的情況。另外，在利益的驅使下，許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓，利用公建項目層高可以達到五米六的特點，將一層變為二層的LOFT產品，也成了非常常見的做法。

　　盡管售樓員反復強調“房子一點都不愁賣。”但實際情況卻并非如此，記者從售樓處比較冷清的氛圍就可以看出些端倪，一位看房人告訴記者：“我三月份來這里的時候，售樓處可比現在人多多了。”

　　楊少鋒認為，對于購房人來說，最大的難題是那些已經交了定金或者首付，正在辦理貸款或者房產證的業主，他們一旦要求退房將引發更大的麻煩。