本報記者 陳瀟
11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策。
公告明確，加大住房交易環節契稅優惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預征率下限，緩解房地產企業財務困難。
中指研究院政策研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示：“綜合來看，本次政策對于購房者、房企均將產生實質性利好，可降低購房者置業成本、緩解房企資金壓力，有利于進一步穩定市場預期、提振購房者置業信心。10月份以來，財稅政策接連落地有望進一步強化房地產市場的修復節奏，助力市場止跌回穩。”
大幅節約置業成本
具體來看，此次政策利好包括三大方面。第一，降低契稅稅率。執行1%契稅稅率的面積段由90平方米提升至140平方米，而購買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執行，也有明顯下降；第二，增值稅方面，在城市取消普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅。此外，政策還提出，將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。
“對于北京來說，首套小戶型基本沒有太大的直接影響，主要影響的還是改善戶型和二套置業人群，不過稅費減免了，對于小戶型賣家，也會更有改善的動力。”豐臺區鏈家一位經紀人告訴《證券日報》記者，最近市場交易量持續增加，好房子成交非常快。
那么，對于改善型置業人群來說，究竟能省下多少稅費成本？
據中指研究院測算，在契稅方面，一線城市購買90平方米以下，總價400萬元的二套住房，相比于新政前，可以節約8萬元成本；90平方米以上，140平方米以下，總價500萬元的一線城市二套住房，可以節約10萬元；140平方米以上的首套住房，可以節約11.25萬元。
“前兩天還在催房東解押快點，晚上就出了新政策，可以省下一個點，也算是趕上好政策了。”來自福建剛剛買下二套房的李女士告訴《證券日報》記者。
增值稅方面，多位北京地區中介告訴《證券日報》記者，由于相關部門還沒有正式發文取消非普，所以政策還未落地，如果取消的話，這部分住宅可以減少5個點左右的增值稅。
以北京為例，政策優化前，滿兩年非普通住宅需繳納增值稅，若現價500萬元，購買時原值200萬元，則應繳增值稅為（500萬元-200萬元）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優化后，若滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應繳增值稅可全部節省。
房企開發成本有望降低
對于房企來說，在多位業內人士看來，亦有兩大方面利好影響。一是在大幅節約契稅成本的情況下，有望釋放改善性和二套住房需求入場，布局改善性住宅的房企有望迎來業績提振。二是增值稅政策優化方面，有利于房企降低開發成本的同時緩解資金壓力。
“此次三部門發布政策，進一步大幅降低購房交易成本，不僅能夠促進新房市場止跌回穩，還能加快二手房市場活躍度上升，對于樓市信心及預期恢復有積極影響。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示。
“此次稅費進一步下降，使得開發商的銷售有更多的需求支撐。一線城市的改善性住宅有望迎來一波快速去化。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉向《證券日報》記者表示，當前不少龍頭房企，尤其是最近兩、三年的項目開發基本都聚焦在核心城市的改善性住宅，此次迎來政策利好，有助于龍頭房企的業績提振。
中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，一線城市取消普通住宅和非普通住宅標準，降低土地增值稅，有利于房企降低開發成本，建設更多“好房子”，以滿足居民對于高品質居住的需求。從此次政策來看，開發改善型項目更多的房企，其土地增值稅減免空間更大，推動房企將更多地投入改善型項目開發建設。
“近些年，隨著房地產市場的持續調整，不少房地產項目的土地增值稅實際稅率明顯降低，不少稅費資金處于多繳狀態，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業的資金壓力。本次將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點，有利于降低企業預征預繳的土地增值稅，緩解企業資金壓力，對于當前穩定企業預期也將帶來積極影響。”陳文靜表示。
除此之外，預征率的下降亦有望刺激房企的拿地熱情，緩解投資壓力。“預繳比例下調，有望改善房企現金流，各地還可以結合當地實際情況對實際執行的預征率進行調整，這將進一步降低交易環節稅負，使得市場熱度從銷售端傳導至開發商拿地端。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示。