作者：解雪薇
發于2024.4.22總第1137期《中國新聞周刊》雜志
“舊房掛在平臺快兩年了，價格從186萬降至145萬，還沒有人買?！?6歲的吳剛一家三代六口人住在鄭州市金水區一處90平方米的三室一廳中。
這個16年房齡的住所曾因優越的綠化環境和物業管理，是市場上紅極一時的“香餑餑”。隨著家庭成員的增多，房屋變得擁擠，進入青春期的孫子至今仍無獨立房間。搬到更寬敞舒適的四室兩廳，成為全家人的愿望。
然而，這個小區因缺乏電梯、設施老化，在如今的市場上成為“燙手山芋”。兩年前，吳剛滿懷希望地將舊房掛牌出售，看房的人來了一茬又一茬，房價一降再降也未能脫手。中介告訴他，面前有兩個選擇：要么進一步降價至“骨折價”出售，要么就等政府的新政策出臺。
所謂的新政策，是鄭州于4月1日印發的《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》(下稱《方案》)所提出的二手房置換活動。鄭州市房管局相關負責人介紹，《方案》的正式發布，意味著鄭州正式進入住房以舊換新時代。
房產也能以舊換新？
“老房子賣不掉，怎么買新房？”吳剛的心聲恐怕是鄭州許多二手房主的共同想法。他當初全款購房時用掉了大部分積蓄，如今再換房，只能拿到了舊房房款才有購房資金。
中指研究院河南公司總經理梁波濤告訴《中國新聞周刊》，當前地產行業下行壓力尚未緩解，居民整體置業動力不足，加上普遍的“買漲不買跌”的心理加劇購房觀望情緒，在二手房存量壓力疊加置業動力不足的影響下，二手房市場的困局仍在持續。
自2023年以來，全國二手房掛牌量持續走高。截至今年3月30日，已經有重慶、成都、天津、青島、南京、武漢、鄭州等12個城市二手房掛牌量超過10萬套，當中重慶、成都、天津、蘇州、南京、杭州6個城市的掛牌量已經突破15萬套，重慶和成都更是超過了22萬套。
而國家統計局數據顯示，2023年全國新建商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%，新建商品房銷售額11.7萬億元，同比下降6.5%。
為了破解新房和二手房的困境，不少城市先后通過優化限購政策、調整住房公積金支持政策、降低首付比例和利率門檻、發放購房補貼、首套房“認房不認貸”等來鼓勵購房者入市。
而以舊換新的房產政策也應運而生。所謂住房以舊換新政策，是由購房者先鎖定新房房源，再由中介、房企等幫助銷售或直接收購舊房，地方政府可提供換房補貼或給予稅收減免優惠。
“市面上住房以舊換新模式總體上出于兩方面考量，一是為了滿足改善性的住房需求；二是在較大的一手房市場和二手房存量下，通過以舊換新推動一手房市場和二手房市場的交易?！敝袊嗣翊髮W商學院教授、國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大在接受《中國新聞周刊》采訪時表示。
2022年，深圳南山一個樓盤推出“以房換房、以舊換新”活動，以開發商的公寓房換業主的住宅房。不過，這一嘗試在當時飽受質疑，被認為是開發商花樣促銷的“噱頭”。
這一政策真正成為網絡熱詞是在去年8月底，山東淄博推出《“以舊換新”省心購房倡議書》，自帶流量的淄博將此模式一下子拉進大眾視野。隨后，類似模式逐漸落地多個城市，南京、泰安、太倉、揚州、連云港、寧波、宣城、亳州等地紛紛入局。據《中國新聞周刊》不完全統計，至少有超過30個城市表態參與住房以舊換新。
從實施效果來看，不同地區差異很大。早在去年10月就加入住房以舊換新陣營的寧波市場反應較積極，在“換新購”啟動后的第一周內，據寧波市房產交易信息服務網數據，二手房成交量環比上升15%，創下半年單周成交量新高；新房備案量環比上升20%。
也有部分城市市場反響一般。中指研究院本月的報告指出，整體來看，盡管不少區域提出了住房以舊換新的政策，但仍處于探索階段，當前整體效果尚不明顯。
中原地產首席分析師張大偉并不看好這一政策。他認為，參與置換的房源品質一般不太好或價位不合適，否則根本不愁賣，也無需參與以舊換新。因此住房以舊換新模式本質上是將“賣不出去的二手房”置換“賣不出去的一手房”，“將一個難題置換成另一個難題”。
在這些前提下，鄭州的住房以舊換新方案不可謂不是“大手筆”?！斗桨浮访鞔_今年設下1萬套的換購目標：其中在主城區的5000套指標是由鄭州城市發展集團有限公司(以下簡稱“鄭州城發”)作為收購主體，用作保障性租賃住房；余下5000套的任務，則通過購房者、中介機構、房企“三方協商”的市場化方式完成。
國資入局
要理解鄭州的《方案》，需要先理解不同城市試水住房以舊換新的三大類型。
第一種模式是在政策實施期間，向參與以舊換新的房企或個人發放補貼。如浙江海寧就提出，在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業總購房款2%的財政補貼，江蘇揚州、蘇州等地則為購房者發放契稅補貼。
第二種模式則是由購房者、開發商和中介機構三方簽訂協議，確定意向的購房者向開發商鎖定新房房源并繳納定金，同時中介機構負責優先推售購房者的舊房。協議約定時間內，若舊房售出，則辦理新房購買手續；若未售出，可解除新房認購合同，開發商全額退還認購金。江蘇南京和南通、山東淄博、浙江寧波等城市正在實施這種模式。
第三種模式是由購房者、開發商兩方簽訂協議，由民企或國企開發商兜底收房的模式。具體來說，符合房企收購條件的舊房經評估后，其售房款會用于購買該房企的新房項目。
鄭州的方案，是三種模式的結合：既有30%的契稅補貼，又有中介、開發商都參與的市場化模式，還有國資入局收購。
而最受大眾關注的，則是國資入局兜底收房的舉動——想要換房的市民可以通過鄭州市房產交易服務平臺登記擬出售房源信息，同時選定意向購房源，與開發企業簽訂《商品住房認購協議》，隨后鄭州城發安居有限公司(鄭州城發全資子公司)對舊房進行信息復核、實地勘查，具備收購條件的房屋交由評估機構出具價格評估結果(換房群眾不承擔評估費用)，城發安居公司與換房市民進行洽談收購、向金融機構申請貸款等事項。若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監管資金賬戶，款項用于購置新建商品房。最后，換房群眾、城發安居公司和開發企業三方辦理二手住房交接手續。
據《中國新聞周刊》統計，鄭州并不是國資入局兜底住房以舊換新的第一個城市，目前至少有8地的國有獨資企業入局住房以舊換新，包括江蘇蘇州的太倉市和相城區、連云港市、無錫的梁溪區、南通的啟東市和海安市，安徽宣城等。
最早試水的是江蘇太倉。2023年9月28日起，太倉市域范圍內滿足一定條件的舊房，可置換國資企業推出的新房，經第三方評估后，用舊房價抵扣部分新房款。
太倉的政策做出過三次調整。在第一批次中，太倉市城發集團(以下簡稱“太倉城發”)推出了三個小區的100套房源。第二批次，國資方面除了城發集團，城投集團也入局了，可購買的新房小區擴大到了七個，限定了800個報名名額。第三批次，也就是今年1月12日，太倉又調整了一系列政策。如優化了置換門檻，將原本的“一套換一套”升級到了“多套換一套”。當中頗受好評的補丁政策是，老房子的學區入學資格保留兩年。
關于調整政策，太倉城發相關負責人在接受媒體采訪時指出，第一批次以舊換新工作結束后，通過分析未置換的客戶群體發現，新房供給選擇有限，便在第二批次加入更多不同區域、不同面積段、不同總價段的新房。兩批置換工作結束后，又回訪報名未置換的市民得知，存在學區困擾、一套換一套資金不足、車位車庫無法置換、購房人年齡無法貸款的情況，于是在市各部門的支持下，又改進了政策。
國資入局住房以舊換新被多位專家看作加快存量房去化速度的手段。梁波濤認為，在當前鄭州二手房的成交量已高于新房的情況下，政府參與及主導，有助加快存量流動性。他進一步指出，市場化“換新房”周期相對較長、不確定性因素多，國資入場作為其補充，有助于提高住房以舊換新的效率。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬在接受《中國新聞周刊》采訪時也表示，國資背書的以舊換新模式，具有提振市場信心、促進市場活躍度等影響。但她也坦言，面對市場上量大面廣的二手房，國資有限數量的以舊換新，能在緩解當前房地產市場基本面上發揮多大作用，仍需要觀察。
錢從哪來？
相較其他地方國資入局時，目標都較為謹慎，比如蘇州太倉、南通海安和無錫梁溪定下的住房以舊換新首批目標基本都是100套和200套，而鄭州初始就定下了5000套目標。
況偉大認為，鄭州人口基數大，潛在改善型換新的需求更高，5000套的數量應是當地政府綜合交易量等其他因素估算得出的。鄭州某地產人士陳望也認為，鄭州本地二手房和新房庫存量大，定下“高標準”的目標不足為奇。
收購舊房，考驗的是開發商的資金籌集以及資產處置能力。國資入局對地方國有平臺公司的財政資金實力提出了很高的要求。張大偉表示，如果以舊換新的整體規模不大，比如一二百套的目標，較易完成，“但像鄭州5000套的目標，較難實現”。尤其是當前地方財政“過緊日子”，“國家隊”入局的資金來源確實是個問題。
陳望算了一筆賬。鄭州的二手房以單價1.2萬元、套均面積100平方米計算，一套房子的購房款為120萬元，5000套需要60億資金。而作為鄭州此輪收購主體的鄭州城發2023年三季報顯示，其負債總計1185.17億元。
鄭州此舉的資金來源，需要綜合考量鄭州國資收購二手房的去向。根據《方案》，國有保障房運營公司收購的房源要滿足區域位置、教育等產業配套優越的條件，之后這些二手住房將用于豐富保障性租賃住房供應。
從公開信息看，去年鄭州拿到了一筆有關保障房的錢。2023年1月，中國人民銀行印發《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，設立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃住房購房貸款，用于收購存量住房、擴大保障性租賃住房和長租房供給。貸款利率原則上不超過3%，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。
目前，福州、濟南、天津、青島、重慶5個城市已經獲批貸款，除重慶外的4個城市共獲批40.86億元。當中，重慶和青島明確將收購的4207套和2319套房源用于新市民、青年人等群體保障性租賃住房。這5個城市貸款的運營主體均有國資背景。
同作為“租賃住房貸款千億支持計劃”的試點城市，鄭州國資入局收購存量房用作保障性租賃住房的思路如出一轍。
在《方案》印發當天，鄭州市房管局也公布了2024年主要目標任務，其中提到，加快住房保障體系建設，包括加大資金支持力度，對符合條件的項目，積極申報中央、省、市資金補助和地方政府專項債券支持范圍，確保完成1.5萬套保障性租賃住房年度任務。
多位專家均對《中國新聞周刊》推測，上述貸款很可能是鄭州國資入局住房以舊換新模式資金的其中一個來源。事實上，國資入局的模式中，況偉大梳理發現，舊房去向基本是與住房保障體系建設結合，“也就是說可能有住房保障的資金在里面”。
二手房如何定價？
收購哪類二手房、如何定價，是國資入局住房以舊換新模式中，最被外界質疑的問題。虞曉芬也認為，二手房成交價格少則幾十萬、多則上百萬，涉及利益大，且非標準化商品，難以找到科學決策收購房源的依據，進而很容易存在利益輸送。
4月15日，鄭州城發聯合鄭州市住宅與房地產業協會發布消息稱，試點階段收購的二手住房性質須為普通商品住房，已取得房產證或不動產權證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過15年。
這一條件引發了外界的爭議。始終在期待國資托底政策落地的吳剛很失望，自己家的住房有16年房齡，被排除在外?！凹热徽菫榱酥С指纳菩宰》啃枨?，是15年內的老房子需要改善還是超過20年房齡的舊房需要改善？”陳望也認為，國資介入并托底的意義是改善剛需和解決換房難的問題，其中之一便是置換房齡大的二手房。如今高房齡的舊房被排除在外，“還不如直接交給市場自由交易”。
也有輿論認為，房齡規定恐怕與此類舊房的最終去向是住房保障體系建設有關。畢竟未來老舊房屋出租后，還有可能面臨漏水、房屋設施老化等一大堆問題，后期國資的運維成本較高。
除此之外，收購二手房究竟如何定價也受人關注。
從已披露的信息看，二手房收購價格的確定，與評估主體直接相關。在鄭州，城發安居公司會從評估機構名單庫中隨機抽取機構，后者按照市場化原則，對擬收購的二手住房進行交易價格評估。太倉則明確會在5家具有專業資質的機構中隨機抽取3家，分別對舊房估價，取平均值得出最終收購價。
收購價格之所以重要，是因為其直接關乎二手房主購買新房時的價差。一些城市明確提出了存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的百分比，比如無錫市梁溪區規定這一數值是60%。換言之，舊房可以抵最多60%的新房購房款，即如果舊房評估價為200萬元，則需要購買333萬元以上的新房。在太倉，這一比例則由最早的60%調整為80%，也就是說賣掉200萬的舊房之后，必須要購買250萬元以上的房子。
太倉城發一位置業顧問告訴《中國新聞周刊》，以舊換新的流程是先選擇意向房，再對舊房進行估價，如舊房新房價格不符合比例要求，需要重新選擇符合條件的房源。而新房源的價格是固定價，“不會因為要滿足比例要求而去抬高新房價格”。
如何保障舊房款確實流向新房市場？在海安，是由銀行開具與二手房等價的房票交給客戶；鄭州則是將二手房出售資金劃入第三方監管資金賬戶。
國資入局的模式最終取得的效果還有待觀察。太倉城發一位置業顧問在接受媒體采訪時說，首批200套的名額，最終只成交了不到40套。太倉城發總經理李旭接受當地媒體采訪時說，第二批800套名額，報名市民超過300人。
太倉一家房地產中介公司的負責人姬義康告訴《中國新聞周刊》，前期反響平淡，核心矛盾是參與以舊換新的樓盤價格普遍較貴，且是指定樓盤，參與者則是迫于要改善住房環境，不得不支付較高價差，因此只有置換需求特別強烈的少部分人才參與。
舊房如何處置？
除了資金的來源和流向，在國資入局模式中，另一個需要求解的問題是，舊房的管理和處置。
目前來看，舊房的去向是被用作保障性住房或人才公寓。如在海安，舊房將被用作人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系內。而在太倉，舊房將會改造成人才公寓或者保障房。
虞曉芬認為，國資入局收購二手房用作保障房是出于兩方面的考慮：一是當地住房保障的需要，相較于新建保障房，收購二手房可快速滿足城市中低收入家庭和人才對住房需求；二是進一步激活房地產市場，當前，不少城市面臨可銷售房源存量大、交易周期長、價格下行等壓力，通過國資收購部分二手房，帶動一、二手房聯動，促進改善性住房需求釋放。
保障性住房建設分為配租型和配售型兩種保障性住房，因此出租還是出售都是可選項。易居研究院研究總監嚴躍進推斷，國資模式下，應該是以租為主，不太可能賣，“不過也可以先租后賣，租期達到五年可以出售，后續各地可以慢慢探索”。
不過，多位專家都指出，相較于政府集中建設的保障房，散落在居民區收購得來的保障房，如何有效管理也成為一大挑戰。以鄭州為例，目前，保障性住房以政府自建為主。陳望說，去年鄭州市政府鼓勵現有土地新建、擴建、在建工程改建參與市保障性租賃住房，并給予金融支持。此前已有成功案例，大部分是通過回購村集體安置房用于保障性租賃住房。
陳望認為，從市場需求來看，分散分布的保障性租賃住房具有一定的合理性，因為其可以滿足不同客戶的需求。但是從政府運營的角度來看，難度太大，加上現在租賃市場也是過度飽和的狀態，他并不看好。
鄭州某平臺中介張林也向《中國新聞周刊》表達了疑惑，如果是零散地收購二手房，讓其成為保障性住房，可能會引發其他業主不滿，甚至影響潛在消費者購買小區二手房的意向。
舊房分配也面臨公平問題。正如張大偉所說，國資入局住房以舊換新的本質是政府拿用于保障低收入群體的錢補貼給了改善居住條件的人群，這本身就已造成不公。而在舊房分配時，保障房的品質和地理位置等有差異，如何分配，分配給誰都是難題。虞曉芬也認同，由于一房一價，在分配這些房源時，就存在價值相對高的和相對差的落差，對保障對象或人才恐怕會形成不公平待遇。
住房以舊換新，效果仍待進一步觀察。
(文中吳剛、陳望、張林為化名)
《中國新聞周刊》2024年第15期
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