去年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整。開發(fā)量下探，銷售疲軟，土地市場延續(xù)低迷走勢；政策層面，自“金融16條”實(shí)施以來，房企融資環(huán)境正在改善，從中央到地方多層級出臺政策引導(dǎo)住房消費(fèi)；同時(shí)，“保交樓”工作穩(wěn)步推進(jìn)，2023年全國房屋竣工面積9.98億平方米，同比增長17.0%。
近期，房企密集召開業(yè)績溝通會，面對充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)環(huán)境，各大房企如何看待樓市走勢？樂觀派認(rèn)為，目前的樓市處于超跌，在政策的支持下，回暖值得期待；謹(jǐn)慎派則認(rèn)為，目前的市場行情難以判斷，現(xiàn)在談恢復(fù)為時(shí)尚早。
市場仍在筑底
金地集團(tuán)董事長徐家俊表示，從近期一線城市政策逐步放松，LPR超預(yù)期降息等表現(xiàn)可以看出，政策端已加大了對市場支持的力度，中國經(jīng)濟(jì)長期向好的趨勢沒有發(fā)生改變。地產(chǎn)需求端短期內(nèi)表現(xiàn)仍較疲軟，市場整體呈現(xiàn)以價(jià)換量的態(tài)勢，后續(xù)走勢仍有一定不確定性。公司對后市將謹(jǐn)慎動(dòng)態(tài)觀察。
美的置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂在業(yè)績溝通會上指出，2021年以來，整個(gè)行業(yè)都在動(dòng)態(tài)出清，2024年還會是一個(gè)持續(xù)筑底的過程，在這個(gè)階段談恢復(fù)還為時(shí)過早。
郝恒樂稱，當(dāng)前的市場大家都感同身受，比較嚴(yán)峻。從基本面來看，居民的收入、就業(yè)以及當(dāng)前的信心和預(yù)期還是相對較弱，在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨這些問題。
郝恒樂同時(shí)表示，但這里面也有很多結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策正在不斷出臺，后續(xù)不利因素會不斷出清，有利因素在疊加，房地產(chǎn)行業(yè)一定會回到良性發(fā)展的軌道上。在這個(gè)過程中，就看企業(yè)能不能安全地活下去，不至于出局，還在牌桌上。
綠城中國行政總裁郭佳峰對市場形勢也持謹(jǐn)慎態(tài)度，1月和2月市場成交下降幅度很大，3月總體有所好轉(zhuǎn)。一季度市場低迷是去年低迷的延續(xù)，目前市場仍在筑底。
建發(fā)國際行政總裁林偉國在業(yè)績溝通會上介紹，今年1月、2月份市場(成交)下降很多，3月份比1月份有所好轉(zhuǎn)，但整體持續(xù)性具有不確定性；另一方面，二手房市場掛牌量很大，所以市場是會持續(xù)恢復(fù)還是穩(wěn)定在這個(gè)狀態(tài)，不好判斷。
城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有結(jié)束
對于房地產(chǎn)市場走勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，萬科對于行業(yè)趨勢的判斷和看法沒有改變，市場短期顯然是超跌了，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復(fù)。
持有樂觀態(tài)度的還有龍湖集團(tuán)，該公司董事會主席陳序平表示，短期市場存在壓力，主要是市場信心未完全恢復(fù)。
同時(shí)，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)航道總裁張旭忠也表達(dá)了類似的判斷，相信隨著利好政策的不斷釋放和落地，行業(yè)經(jīng)過一個(gè)階段性的周期調(diào)整，市場回暖值得期待。
郁亮分析稱，住房需求需要?jiǎng)討B(tài)觀察，盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不可能回到過去的高點(diǎn)，但未來空間依然廣闊。一方面，美好生活標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升，無論是人均居住面積還是住房設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等都存在改善空間。另一方面，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程沒有結(jié)束，新增住房需求依然存在，2023年我國新增城鎮(zhèn)人口1196萬人。綜合上述因素看，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開工面積不足7億平方米，較2019年的高點(diǎn)下降了59%。因此，短期來看，市場顯然是超跌了。
對于房地產(chǎn)市場，越秀地產(chǎn)管理層認(rèn)為，目前市場還在筑底，但已經(jīng)有所收窄，房地產(chǎn)市場總體規(guī)模未來應(yīng)該穩(wěn)定在10萬億元或者10億平方米。
市場如何復(fù)蘇？核心城市先開始
市場繼續(xù)下調(diào)還是筑底完成，抑或是即將復(fù)蘇，樂觀派和謹(jǐn)慎派觀點(diǎn)尚不能統(tǒng)一，但多家房企高管們一致認(rèn)為，核心城市核心地段仍有機(jī)會，將會優(yōu)先迎來復(fù)蘇。
盡管郭佳峰認(rèn)為現(xiàn)在的形勢難判斷，但其則給出回暖的方向：今年是一個(gè)大的調(diào)整年，整體趨勢緩慢難以判斷，可以看到的是政策持續(xù)放松，核心一二線城市的政策有望加速落地，效果會逐步呈現(xiàn)；目前市場分化明顯，一二線城市和改善型產(chǎn)品的韌性較好，復(fù)蘇也會在核心城市和改善型住房上先開始。
招商蛇口董事長蔣鐵峰在業(yè)績會上談及未來的房地產(chǎn)市場時(shí)表示，房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行空間有限，行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場依然是一個(gè)銷售在10萬億級的巨大市場。
蔣鐵峰稱，2023年行業(yè)深刻調(diào)整，加快轉(zhuǎn)型已成必然，需求持續(xù)收縮，行業(yè)深度調(diào)整，成交結(jié)構(gòu)和市場競爭格局發(fā)生明顯變化，推進(jìn)三大工程構(gòu)建發(fā)展新模式。蔣鐵峰認(rèn)為，2024年中央政策會持續(xù)發(fā)力，主要是進(jìn)一步優(yōu)化取消在過去一些時(shí)候的限制性措施，同步推進(jìn)三大工程建設(shè)，核心城市核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品依然存在著較好的機(jī)會，開發(fā)業(yè)務(wù)依然是公司的基本盤，是規(guī)模和利潤的重要保障。
對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)則表示，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場制約因素依然存在，需求可能穩(wěn)中有降。中長期房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展有堅(jiān)實(shí)支撐，來自城鎮(zhèn)化、改善、拆遷改造的需求將支撐未來市場規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是值得深耕的大行業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，市場信心恢復(fù)、房企修復(fù)和出清仍需較長時(shí)間。行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新模式，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式不可持續(xù)，房企轉(zhuǎn)型是大勢所趨。
越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，限購的問題國家會持續(xù)放松，“現(xiàn)在有兩類住房(房屋功能分類)，一類是保障房，一類是市場化住房。市場化的應(yīng)該按市場規(guī)則，我認(rèn)為這個(gè)時(shí)機(jī)是可期待的，對未來的政策放松，我個(gè)人是充滿信心的。”
華潤置地管理層同樣認(rèn)為，市場已經(jīng)過了單純追求規(guī)模的增長模式，公司也不單純追求規(guī)模的增長。雖然去年華潤置地的規(guī)模同比增長保持同比持平，但經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅增長，費(fèi)用也得到有效控制。未來，華潤置地將進(jìn)一步提升開發(fā)效率，市場目前主要是改善型需求，公司會聚焦中高端改善客戶需求，快速迭代產(chǎn)品，各地市場分化嚴(yán)重，對存量資源也會因城施策、因地制宜，加快對市場的反應(yīng)速度。
在談及目前的房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，保利置業(yè)董事會主席萬宇清認(rèn)為，對于房企來說，這幾年的行情都是很嚴(yán)峻的，行業(yè)的銷售規(guī)模和投資開發(fā)規(guī)模都在持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)今年大概率還是持續(xù)會筑底，房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，之前的“三高模式”已經(jīng)被徹底打破，行業(yè)正在處于一個(gè)新舊模式的轉(zhuǎn)換期。
萬宇清表示，2024年面臨的市場形勢更加嚴(yán)峻，但對地產(chǎn)行業(yè)的未來還是充滿信心，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)和行業(yè)都一樣，都有大周期。經(jīng)歷這個(gè)冬天之后，相信一定會逐步穩(wěn)定進(jìn)入下一個(gè)周期，下一個(gè)周期也會相對成熟和穩(wěn)健，但是企業(yè)要想獲得下一個(gè)賽季的入場券，還是要靠創(chuàng)新。萬宇清強(qiáng)調(diào)，面對當(dāng)下的這個(gè)情形，不會盲目樂觀，也更不會悲觀。（澎湃新聞?dòng)浾?龐靜濤）