作者：吳斯旻
9月1日起，全國首個規范“住房租賃”、首個規范長租公寓等新興業態的地方性法規——《北京市住房租賃條例》(下稱《條例》)正式實施，北京成為第一個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。
市場化租賃成為《條例》規范的重點。根據《條例》，租房租金明顯上漲時政府可以進行干預，細化對長租、短租、互聯網平臺等問題治理，加強對違規市場主體的懲戒力度。作為配套政策，8月29日，北京住建委還下發了《<北京市住房租賃條例>行政處罰裁量基準的通知(征求意見稿)》，以進一步保證相關行政執法工作的依法準確實施。
“總體而言，《條例》關注到租賃市場的各個層面，內容完備的同時也具有體系性，體現了‘一松一緊’的政策導向。松的領域更多是傾向于承租者和新增房源的供給方；而緊的領域，則聚焦于違背市場規范、存在金融風險隱患的行為。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱。
多名業界人士表示，北京此次立法將對全國其他城市制定相關地方條例起到啟示作用。隨著多地立法實踐，國家層面的立法進程也有望取得積極進展，租賃市場監管將逐步走向制度化。
住房租金明顯上漲時政府可干預
根據《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2022)》，去年1～12月，全市房租平均月租金達到88.6元/平方米，創歷史新高。今年以來，北京市租金水平和漲幅也位居全國各城市前列。中指研究院最新數據顯示，2022年8月北京住宅平均租金為91.4元/平方米/月，居50城首位。
“目前住房租賃市場的主體大部分是散戶對散戶(C2C)，住房租賃企業運營的規模(B2C)占比較小，租金調控的手段少、難度大。”北京住建委對該《條例》解讀時稱。
《條例》明確，依據《價格法》建立政府對租金價格的干預機制，規定市住建部門加強租金監測，建立健全預警機制；租金明顯上漲或可能明顯上漲時，市政府可采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施穩定租金水平。
那么，何謂“明顯上漲”？又何時可以采取政府干預？
中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區域科學協會副理事長王業強對記者表示，這一條規定將更多起警示性和兜底性作用，應審慎運用。“租金價格上漲會吸引更多的資金和房源進入租賃市場，從而降低租金價格，這本身就是一種市場調節行為。政府除了規范市場秩序外，無需過多干預租賃價格。”
北京市住建委房屋租賃管理處副處長胡清福近日也公開解釋稱，目前租賃市場的租金是市場調節價，沒有實行政府定價或指導價，一般情況下政府不干預。但是當租金出現類似于2018年的過快上漲、影響到整個住房租賃市場的穩定時，政府可以依法干預。對于什么情形屬于“明顯上漲”，下一步將研究明確具體口徑。
值得注意的是，為防止企業在資本的助推下惡性競爭，炒作、推高租金，《條例》明確，禁止住房租賃企業、房地產經紀機構哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價信息等擾亂市場秩序的行為。
加強租賃企業資金監管
為維護承租人利益，《條例》針對投訴舉報反應較多的克扣租金押金、長收短付、高收低出、長租公寓暴雷、個人二房東、卷錢跑路等市場亂象，從出租主體的準入和執業資質、傭金收取和監管、金融機構發放租金貸款的額度和頻率等方面提出要求。
其中，“個人二房東”從立法層面被明確納入監管。《條例》規定，個人轉租住房超過規定數量應當申請住房租賃企業設立登記，而違法行為將受到懲處。
嚴管租金和傭金的收取方式和額度。《條例》稱，租賃企業收取押金一般不得超過一個月租金并須通過第三方專用賬戶托管，單次收取租金數額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監管；經紀機構收取傭金一般不得超過一個月租金，并且合同期滿當事人續約的，經紀機構不得再次收取傭金。
對于未按規定履行押金托管、租金監管，或者未按期退還剩余押金、租金的租賃企業和房地產經紀公司，根據《條例》，由住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款，并可對相關責任人員處五千元以上一萬元以下罰款。
第一財經注意到，除北京外，在武漢、成都、鄭州等多個租賃熱點城市，也對租金、押金的監管方式提出類似要求。
比如，根據武漢市8月15日起施行的《武漢市住房租賃資金監管實施細則(試行)》，住房租賃企業向承租人單次收取承租人租金超過3個月(不含3個月)及單次收取承租人押金超過一個月(不含1個月)對應合同的全部資金存入住房租賃資金監管專用賬戶。存入住房租賃資金監管專用賬戶的租金在《監管協議》生效后的次月初按月劃轉至住房租賃企業的一般結算賬戶。
此外，對于租賃企業盲目擴張、營造“資金池”，隨意發放“租金貸”等行為，《條例》明確，金融機構發放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。
首都功能核心區內禁止短租房
近年來，隨著“互聯網+”的興起，城市“短租房”等新興業態快速發展，廣泛分布在居住小區內的民宅以“短租房”“網約房”等形式對外出租，滿足了旅行者短期住宿需求的同時，也給城市安全管理帶來重大挑戰，嚴重影響小區住戶的正常居住生活，引發了一些矛盾糾紛。
根據《條例》，北京市對按日或者按小時收費的短租住房實行區域差異化管理。
具體來看，首都功能核心區內禁止出租短租住房。其他城鎮地區出租短租住房的，應當符合本市相關管理規范和本小區管理規約，無管理規約或者管理規約無相關約定的，應當取得本棟樓內或者同一平房院落內其他業主的一致同意。
此前，在北京市住建委、公安局等四部門2020年出臺的《關于規范管理短租住房的通知》中也已明確，依據北京新總規、首都功能核心區控規等，按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房。
北京住建委解釋稱，《條例》在《關于規范管理短租住房的通知》實施的實踐基礎上，將有效的管理政策和經驗做法固化提升為法律制度，并對違法主體設定罰則，為管理工作提供更充分的法律依據。