作者：馬一凡
中國1472個縣城、394個縣級市共計容納了2.5億常住人口，縣城樓市是一個無法忽視的萬億級市場。
盡管房地產市場下行過程中，低能級的三四線城市及縣城承受了更多壓力，但是一系列數據顯示，“頭部縣城”的房價依然堅挺。第一財經記者梳理多個平臺數據發現，截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數量達到8個，均價破萬元的縣城數量達到117個，房價前十名縣城中，過半縣城房價同比上漲。
今年5月，國家層面出臺《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，這意味著縣城建設又一輪大發展即將展開。克而瑞研究中心高級研究總監馬千里表示，環一線城市的衛星縣城、產業基礎深厚的富裕縣城以及城鎮化發展仍有較大提升空間的縣城將迎來房地產市場發展機遇。
多個縣城房價延續大漲態勢
2021年5月，”縣城房價急劇上漲“突然成為輿論熱點。當時新華社發文批縣城樓市”虛火過旺“，全國100余個縣商品房均價過萬元，一些普通小縣城房價接近每平方米2萬元。
時隔一年多，河南的縣城樓盤搞”大蒜、小麥換房“營銷，廣西玉林的公務員在節假日還要進村推銷房子，縣城樓市難道已經涼了？
第一財經梳理中國房價行情網(中國房地產業協會主辦)等平臺數據發現，多數“頭部縣城”的房價上漲態勢未變。
截至2022年7月，10個房價最高縣城中，有過半數縣城房價同比上漲。根據中國房價行情網，永康、溫嶺、昆山、樂清、桐鄉、德清這6個縣房價高于去年同期，陵水、義烏、萬寧、江山4個縣則同比下跌。
由于統計口徑的差異，房地產宏觀數據搜索與查詢工具“聚匯數據”則顯示，截至今年6月，房價前十縣城中，有8縣房價同比上漲，僅排名第一和第二的陵水和義烏房價下跌。
盡管兩個數據平臺存在差異，但匯總來說，前十縣城中房價上漲的數量壓過了下跌的數量，而且個別縣城的漲幅還不小。
比如：金華永康房價均價達24679元/平方米，同比上漲15.05%；臺州溫嶺均價為24275元/平方米，同比上漲9.70%；蘇州昆山均價達23446元/平方米，同比上漲10.07%；溫州樂清為21516元/平方米，同比漲幅達7.25%；湖州德清房價均價達18416元/平方米，同比漲11.51%。
此外，雖然海南陵水房價下跌，但是截至目前仍有33376元/平方米，同比跌幅僅為1.2%，陵水縣仍然是我國唯一一個房價破三萬的縣城。房價前十縣城中，僅有浙江義烏跌幅最大，同比跌了8.14%，目前房價為25690元/平方米。
截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數量達到8個，均價破萬元的縣城數量達到117個，上述兩個數據均超越去年同期的6個與103個。
即便是之前因“小麥換房”而聞名的河南商丘民權縣，其房價近一年也并未下跌。根據中國房價行情網，民權縣近一個月住宅均價為5333元/平方米，同比上漲6.09%。安居客顯示民權縣目前的住宅均價為5105元/平方米，跟中國房價行情網的數據接近。此外，安居客網站顯示，民權2018年時房價僅為3647元/平方米，此后一路漲至2021年的4626元/平方米，而最近一年房價又漲了10.35%。
新型城鎮化為縣城帶來機遇
縣城的房地產數據似乎成了一個隱秘的角落。在統計局每月發布的70城房價報告中沒有縣城的身影，而諸多研究機構發布的百城房地產報告中，也鮮少錄入縣城數據，以易居研究院的“百城”數據統計為例，其中包括4個一線城市、32個二線城市、64個三四線城市，其中絕大多數都是地級市，縣城及縣級市數量屈指可數。
而根據中國政府網數據，截至2021年底，中國有1472個縣城，394個縣級市，常住人口合計達到2.5億人，縣及縣級市數量占縣級行政區劃數量的約65%，常住人口占全國城鎮常住人口的近30%。
由于地產行業極強的地域性和非標性，縣城市場也是一個獨立的、特征鮮明的賽道。
去年國新辦發布的《中國的全面小康》白皮書指出，2016年至2020年，約一億左右農業轉移人口在城鎮落戶。這期間，縣城樓市發展迅速，最先研究并下沉到縣城市場的品牌房企一度吃足了紅利。
對于不少縣城的樓市來說，碧桂園的到來是一個標志性事件。很多人以為碧桂園主要做三四線的生意，實際上碧桂園看中的是新型城鎮化戰略下的人口流動，因此從2016年-2020年，碧桂園迅速下沉，布局涵蓋了1334個縣/鎮區。
吃到上一輪縣城發展紅利的，還有溫州起家的黑馬房企中梁控股，該公司一位高管曾對第一財經表示，2016年時公司判斷方向與趨勢，曾經整整開了三天會討論，最后發現下沉三四線利好更大。
如今，一個類似2016年時縣城發展的重大機遇又擺在了面前。
今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，其中提出，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮化建設取得重要進展，培育縣城特色優勢產業、完善市政設施體系、強化公共服務供給、提升人居環境質量、促進縣鄉村功能銜接互補。
7月12日，發改委印發《“十四五”新型城鎮化實施方案》，其中再次強調，將“推進以縣城為重要載體的城鎮化建設”，選擇一批條件好的縣城重點發展，推進縣城產業配套設施提質增效、市政公用設施提檔升級、公共服務設施提標擴面、環境基礎設施提級擴能、縣鄉村功能銜接互補。
對于這幾份文件，克而瑞研究中心高級研究總監馬千里解讀認為，目前我國一、二線大城市城鎮化率已達高位，城鎮化發展面臨降速，未來的人口流動中，縣城被提到更加重要的位置。馬千里表示，在“鄉-城流動”不變的情況下，人口流動范圍從跨省向省內流動轉變。因此，加強縣域建設迫在眉睫。
中國城市和小城鎮改革發展中心主任高國力也認為：“具有較好資源稟賦、產業基礎、交通條件的縣城，能夠依托自身優勢發展特色支柱產業，將是吸納農業轉移人口就地就近城鎮化的重要載體。”
不過，也有研究機構并不完全看好縣城樓市的未來。中指院最近發布的《百城居民置業意愿調查報告》顯示，當前我國城鎮化率已超63%，城鎮化增速逐步趨緩，人口大規模流入、聚集的一線、二線城市仍有較大居住需求，而能級較弱、人口收縮的三四線、縣城擁有一套以上住房的居民數量占比較高，未來新增居住需求相對較為有限。調查顯示，一線城市和縣城的置業意愿差距較大，近一個月一線城市購房人群的置業意愿上漲至65%，而縣城在基本放開限購、限貸，同時加大促銷、宣傳力度鼓勵購房的情況下，購房人群置業意愿則由17%升至30%。
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