政策吹暖風 二季度或現拿地窗口期
證券時報記者 張達
3月，多城開啟2022年首輪集中供地，北京、合肥、廈門等熱點城市熱度有所回溫。市場人士預計，二季度或將迎來拿地窗口期。
各地首輪土拍熱度分化
截至3月31日，已有北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢等7個城市，完成了2022年首輪集中供地；北京、合肥、廈門等熱點城市樓市熱度有所回溫。
克而瑞研究中心指出，不同城市土拍市場熱度分化明顯。北京作為2022年第一個首輪集中供地的城市，熱度較2021年有所回升，部分地塊觸及最高限價；廈門、重慶在“讓利”“降低土拍門檻”的政策之下，地市熱度較去年四季度小幅回升，其中廈門島內地塊均溢價成交，2宗觸及最高限價；重慶在核心板塊起拍價下調的情況下，3宗地塊進入搖號環節。
而福州、青島地市相對較冷，不僅地塊以底價成交為主，且地方平臺公司、國企仍然是托底的主力；合肥表現則“冰火兩重天”，有15宗地塊進入競品質環節，但同時有8宗地塊遭遇流拍。另外，同樣在起拍價下調的情況下，重慶和武漢的土地市場表現一熱一冷。
近七成百強房企未拿地
從一季度整體拿地情況看，房企態度依然謹慎。
克而瑞研究中心統計，一季度百強房企中近七成企業依舊未拿地，超過半數企業來自項目開發商。中指研究院的數據顯示，1-3月，“TOP100房企”拿地總額為2271.6億元，拿地規模同比下降59.3%。
那么，都誰在拿地呢？
克而瑞研究中心指出，各地拿地房企不同，北京土拍是10強房企表現搶眼，且國企、央企依然是土地市場主力軍。廈門、合肥、青島則是本土企業表現較為強勢，其中廈門、合肥有80%和60%的地塊被本土房企所獲。
若從1-3月總拿地金額TOP20的企業來看，大致分為兩類。克而瑞研究中心指出，第一類是頭部的國企、央企，如華潤、中海、招商、保利等，其中中海、華潤拿地金額超過100億。拿地金額前20名中有半數是國企央企；第二類則是區域深耕的本地房企，如濱江、大家、偉星、安徽高速等，憑借集中供地(含寧波)補充大本營城市可售貨值。
從1-3月累計新增貨值來看，據中指研究院統計，綠城中國、華潤置地和上海地產集團占據百強房企新增貨值榜單前三位。其中，綠城中國以392億元占據榜單第一。
二季度或迎拿地窗口期
中指研究院數據顯示，1-3月，全國300城住宅用地出讓金達3089.03億元，同比下降62.04%；成交樓面均價為4621元/平方米，同比下跌6.4%；平均溢價率為4.4%，同比下降13.4%。
地價為何進一步走低？克而瑞研究中心認為，主要是由于大部分熱點城市今年首輪集中供地暫未開拍，導致土地價格同環比均下降，也和一季度土地市場熱度仍在低位、大部分城市降低拿地門檻來保障土地成交有關。
據中指研究院統計，截至3月31日，22個重點城市中，北京、福州等18個重點城市已經公布首批次集中供地，北京、廈門、重慶和武漢等7個城市完成首批次出讓，鄭州和無錫開啟首批次供地“預申請”模式，北京率先發布二批次預申請公告。土拍規則“化繁為簡”，降門檻、提利潤，搖號/抽簽基本成標配，提升企業拿地意愿。
展望未來，克而瑞研究中心認為，3月，房地產市場迎來一系列利好聲音，若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。
克而瑞研究中心認為，今年是大部分企業償債高峰年份，資金面仍偏緊，盡管政策頻發，但實質性落地時間表尚未明確，且政策主要聚焦在保交付、短期資金面緊張等方面，因此，謹慎投資仍是未來主旋律。未來城市、房企的分化將愈發明顯，長三角部分抗壓性較強、穩定性高的樓市如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領先其他城市，部分人口流出、經濟發展較差的三四線城市土地市場或將出現無人問津的局面。