國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市，半數(shù)環(huán)比下降。這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了樓市正在“變臉”，也引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注，處于深度調(diào)整的樓市，路向何方？
“我有套四環(huán)邊上的房子，去年底中介說(shuō)每平方米能賣(mài)到4萬(wàn)元，今年初說(shuō)成交價(jià)在3萬(wàn)8左右，如今又說(shuō)只能賣(mài)3萬(wàn)6左右，到底是趕快出手還是等等看？”北京一家國(guó)企員工李先生很是苦惱，二手房?jī)r(jià)格的一跌再跌，讓想賣(mài)舊房換新房的他猶豫不定。
買(mǎi)方煩心，賣(mài)方也苦惱。“現(xiàn)在觀望氣氛濃，大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)要跌，我們也不停地?fù)Q掛牌信息，推特價(jià)房，想快點(diǎn)成交，房東也著急，但生意不好做。”上海普陀區(qū)一家中介門(mén)店業(yè)務(wù)員小程說(shuō)。
事實(shí)上，對(duì)于一貫“高歌猛進(jìn)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，今年上半年的各項(xiàng)指標(biāo)看上去并不美。
全國(guó)商品房投資增速持續(xù)下滑，1至5月份比1至4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額降幅不斷擴(kuò)大，土地購(gòu)置面積同比繼續(xù)下降，庫(kù)存增加，5月末比4月末增加750萬(wàn)平方米。
中國(guó)社科院城市與房地產(chǎn)室主任倪鵬飛表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整局面已經(jīng)形成，而且是在劇烈調(diào)整中。”
市場(chǎng)掉頭，分化加劇，讓習(xí)慣于樓市“高歌猛進(jìn)”的人們，一時(shí)難以接受。“分類(lèi)調(diào)控”這四個(gè)字，讓業(yè)內(nèi)人士感慨，以往是“政策很復(fù)雜，市場(chǎng)很簡(jiǎn)單”，如今是“政策很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)很復(fù)雜”。
倪鵬飛說(shuō)：“過(guò)去每次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整都是由于房?jī)r(jià)過(guò)度上漲導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌，中央和地方出臺(tái)更加強(qiáng)硬措施抑制需求，影響市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致出現(xiàn)換量市場(chǎng)調(diào)整。但這次是在政府沒(méi)有任何加碼調(diào)控狀況下，市場(chǎng)自發(fā)的反應(yīng)，表明市場(chǎng)的調(diào)控之手在發(fā)揮作用。”
過(guò)度透支的土地供應(yīng)同樣觸目驚心。數(shù)據(jù)顯示，近十年我國(guó)土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的比重普遍超過(guò)40%。
倪鵬飛說(shuō)：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，潛在過(guò)剩很?chē)?yán)峻。本輪樓市調(diào)整與近年來(lái)過(guò)度購(gòu)房需求的釋放和透支關(guān)系緊密。”
房?jī)r(jià)步入下行通道，并不為所有人樂(lè)見(jiàn)。
房?jī)r(jià)下調(diào)引發(fā)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾、政府土地出讓收入減少、財(cái)務(wù)杠桿高、激進(jìn)購(gòu)置土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及過(guò)度參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資的基金、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者都面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，這樣的“陣痛”無(wú)所不在。
值得關(guān)注的是，從一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前運(yùn)行在合理區(qū)間偏低的位置，下行壓力始終未減。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)不振、投資下滑有關(guān)，反過(guò)來(lái)經(jīng)濟(jì)下行又影響市場(chǎng)預(yù)期、加重市場(chǎng)不振。
面對(duì)種種風(fēng)險(xiǎn)，政府“看得見(jiàn)的手”該如何自處？
劉洪玉認(rèn)為：“政府應(yīng)該持積極、謹(jǐn)慎的態(tài)度。一方面是因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)調(diào)整過(guò)程屬于擠出泡沫、降低系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程；另一方面要防止市場(chǎng)短期過(guò)度調(diào)整損害市場(chǎng)穩(wěn)定的情況出現(xiàn)。”
專(zhuān)家建議，在政策上堅(jiān)持抑制投機(jī)性需求，以民生為先發(fā)展住房市場(chǎng)。守住個(gè)貸不擴(kuò)大杠桿的底線，加快推進(jìn)保障房建設(shè)，保證低收入者的基本住房需求。積極推進(jìn)有利于形成長(zhǎng)效機(jī)制的土地制度改革、財(cái)稅體制改革等。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說(shuō)：“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理關(guān)鍵是密切觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng)，防止市場(chǎng)異動(dòng)引發(fā)的社會(huì)、金融和經(jīng)濟(jì)的危機(jī)出現(xiàn)。”