國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，１至４月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源２１６０３億元。其中，國內(nèi)貸款４５５２億元，增長３９．９％；個人按揭貸款２９５５億元，增長１０２．１％。
面對嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如此龐大的貸款數(shù)量不免讓人擔(dān)心。未雨綢繆，防范房價波動所帶來的信貸風(fēng)險，應(yīng)成為當(dāng)前銀行工作的重點。
房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比較大
央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，４月份住戶中長期貸款增加２３０３億元。之前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度個人購房貸款新增５２２７億元，季末余額同比增長５３．４％，比上年末上升１０．３個百分點。
交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平認為，此次調(diào)控主要針對投機房地產(chǎn)，政策出臺后，將會有效擠壓房地產(chǎn)市場的泡沫，價格將會出現(xiàn)一定波動，趨于理性。
據(jù)１４家上市銀行已公布的２００９年年報顯示，１４家銀行累計貸款總額約２３萬億元，涉及房地產(chǎn)市場的貸款超過５萬億元，占比超過２０％。
截至２００９年末，工行個人住房貸款達到８７４２．４４億元，房地產(chǎn)業(yè)達到４２１８．０４億元，綜合兩種貸款涉房貸款達到１２９６０．４８億元。建行個人住房貸款達到８５２５．３１億元，房地產(chǎn)業(yè)達到３５８６．５１億元，涉房貸款達到１２１１１．８２億元。
涉房貸款在銀行貸款中占比較大，房價波動勢必對銀行產(chǎn)生一定影響。不過業(yè)內(nèi)人士認為，房價如果下跌１０％－２０％，對大中型銀行將不會有太大影響。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，在銀行抵御開發(fā)商貸款風(fēng)險方面，監(jiān)管層從今年年初就出臺一系列的監(jiān)管措施要求商業(yè)銀行嚴控房地產(chǎn)市場貸款風(fēng)險，各家銀行應(yīng)該都已經(jīng)提前做好了應(yīng)對房地產(chǎn)市場價格動蕩的準備。
目前風(fēng)險整體可控
據(jù)了解，目前，商業(yè)銀行個人按揭房貸業(yè)務(wù)由于有住房作抵押，風(fēng)險相對較低，屬于優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。個人按揭房貸資產(chǎn)不良率不到１％，其中一些銀行在０．３％到０．４％之間。
也就是說，只要房價不陡然下降，由于銀行在設(shè)定抵押率時預(yù)留了緩沖空間，還有相應(yīng)的資產(chǎn)保全安排，風(fēng)險總體是可控的。
郭田勇認為，“隨著政策執(zhí)行，房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速將會降低。由于利率上升，銀行‘以價補量’能夠彌補一部分貸款量的回落。”
在各家銀行執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，銀監(jiān)會已要求各大中型銀行要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。
日前，交通銀行在業(yè)績發(fā)布會上公布了房貸壓力測試結(jié)果，若房價下跌３０％，其開發(fā)商貸款不良率將增加１．２個百分點，個人按揭貸款不良率將提高０．９個百分點。興業(yè)銀行風(fēng)險部門負責(zé)人表示，若房價下跌３０％，對公房地產(chǎn)貸款不良率將上升０．９９個百分點，個人按揭貸款不良率上升將不超過０．３個百分點。
連平告訴記者，就各家銀行壓力測試一般結(jié)果看，一旦房價下跌３０％，銀行業(yè)個人按揭部分的不良率可能上升１個百分點左右，而開發(fā)商貸款的不良率有可能上升６個百分點左右。由于按揭貸款和開發(fā)商貸款占銀行業(yè)總的貸款比重２０％左右，因此綜合兩種貸款，按照下跌３０％計算，整個銀行業(yè)資產(chǎn)不良率上升０．５個百分點左右。而用于抵押的房地產(chǎn)，往往在估價時是按照最低標準，更是打過５折到６折進行資產(chǎn)抵押。因此即便房價下降３０％，也不會使得銀行出現(xiàn)大面積的不良資產(chǎn)。
郭田勇指出，只要不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，合理控制流動性，就單筆業(yè)務(wù)來講，風(fēng)險可以得到緩釋。如果因為房價下跌，一些客戶斷供違約，只會造成不良率上升，影響銀行的信用風(fēng)險；如果發(fā)生群體性斷供違約，可能會對銀行現(xiàn)金流造成影響。但此時銀行可能會采取外部手段進行解決，如拍賣抵押品。假設(shè)出現(xiàn)極端情況，抵押品難以變賣，商業(yè)銀行還可以向央行申請融資。目前，在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，各家商業(yè)銀行的現(xiàn)金流也并沒有顯現(xiàn)出問題。