虛假按揭的風(fēng)險(xiǎn)。假按揭有的是虛增房價(jià)，買家以零首付買入房產(chǎn)，如實(shí)價(jià)100萬元的房子，虛增為150萬元，再偽造50萬元首付證明，向銀行貸款100萬元。也有利用他人身份證，偷梁換柱搞假按揭。銀監(jiān)會(huì)調(diào)查顯示，截至2006年6月末，涉及“假按揭”的貸款金額達(dá)數(shù)十億元?？峙逻@只是冰山一角。
中國居民財(cái)產(chǎn)不透明的風(fēng)險(xiǎn)。銀行對申請貸款人的單位收入證明很難查證是否屬實(shí)，名下有多少財(cái)產(chǎn)也難查清。所以當(dāng)房價(jià)下跌，貸款買下的房產(chǎn)成為“負(fù)資產(chǎn)”后，業(yè)主通過假離婚、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、遷移他地等辦法偷避銀行還貸責(zé)任，銀行很難追查。
來自不誠信中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。上海浦東發(fā)展銀行1.26億元問題貸款案中，就有公證處出具了具有法律效力的收入證明。一套貸款人買入價(jià)為2400萬元，市場價(jià)曾經(jīng)最高達(dá)4000萬元的房產(chǎn)被上海光華房地產(chǎn)評估有限公司評估為1億元。按7成貸款計(jì)算，就能從浦發(fā)銀行貸到7000萬元，除去真實(shí)房款，從銀行套現(xiàn)4600萬元。律師在辦理的見證中對假首付也往往睜只眼閉只眼。
銀行間惡性競爭的隱患。為競爭到目前為止仍優(yōu)良的房貸業(yè)務(wù)，各銀行競相放寬風(fēng)險(xiǎn)審查標(biāo)準(zhǔn)，部分貸款發(fā)給了缺乏還貸能力的人，甚至降低房貸門檻。如上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即把首付款也分期，一套150萬的房子只需第一次付10萬就可簽訂預(yù)售合同，其余首付款可在半年內(nèi)分期付清。農(nóng)行上海分行啟動(dòng)的個(gè)人住房接力貸款業(yè)務(wù)，在校大學(xué)生也可參與貸款買房。
房價(jià)虛高是最根本的風(fēng)險(xiǎn)。對于房價(jià)收入比，聯(lián)合國人居中心的上限是3：1，世界銀行的上限是5：1，據(jù)《小康》雜志2006年引用的數(shù)據(jù)，美國房價(jià)收入比是3：1。美國平均房價(jià)只有1100美元/平方米左右，可是美國卻爆發(fā)了次級債危機(jī)。而我國許多房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，房價(jià)收入比早已超過了12：1，中國人均存款不到1.4萬卻要面對2004年前十個(gè)月就高達(dá)2758元/平方米的房價(jià)。同時(shí)最近幾年中國始終有近1億平方米的空置商品房。當(dāng)房價(jià)泡沫破滅，銀行將直面房貸風(fēng)險(xiǎn)。
李嘉誠早就總結(jié)出：“房價(jià)上漲的時(shí)候不一定死人，房價(jià)下跌的時(shí)候一定會(huì)死人”。房價(jià)是漲是跌，房貸違約率就完全不一樣。2004年，上海的中資銀行房貸的平均不良率只有0.1%左右，2005年3月之后上海房市降溫，于是到2007年2月末，中資銀行房貸不良率已達(dá)到0.95%，3年間不良率猛增約8倍。而今年以來上海房價(jià)再次上漲后，情況又明顯好轉(zhuǎn)。房價(jià)上漲時(shí)，貸款人會(huì)盡力還款，即使業(yè)主有違約，銀行出售房產(chǎn)收回貸款問題也不大?？墒欠績r(jià)下跌時(shí)，房貸違約率一定會(huì)上升，同時(shí)銀行在下跌的市場中有可能收回的資金抵不上房貸的本息。
中國的銀行業(yè)付出巨大代價(jià)后剛實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)率大降，面對美國次級債的前車之鑒，應(yīng)居安思危，加強(qiáng)自律，謹(jǐn)慎發(fā)放房貸，避免未來可能的損失。中國的買房人也應(yīng)量入為出，謹(jǐn)慎舉債買房，避免成為房奴和“負(fù)翁”。